lördag 28 januari 2012

Sten Nordin vill ha amorteringskrav

Det har varit stilla på bloggen den senaste veckan p.g.a. tjänsteresa. Under denna tid noterade jag dock följande artiklar från DN och Expressen där Sten Nordin vill införa amorteringskrav. Funderingarna är om det ska införas som en ersättning för bolånetaket eller som ett komplement (med justering av bolånetaket). Man kan nog anta att detta är en av frågeställningarna i FIs utvärdering av bolånetaket. Spontant tycker jag han är rätt ute med en mix av bolånetak och amortering. Dock skulle det hela införts tidigare, nu har ju den pristrenden vänt, men det är bra att ha goda förutsättningar för framtiden.

onsdag 18 januari 2012

Typexempel på kommentarer av bostadsartiklar

Prisstatistiken från Valueguard och Mäklarstatistik genererade som vanligt en stor mängd kommentarer till artiklar och blogginlägg. I dessa kommentarer brukar olika "typåsikter" ständigt återkomma. Nedan är en sammanställning av lite olika arketyper som jag tycker mig hitta i kommentatorsfälten, vissa av dem exemplifierade.

Efterfrågan framförallt
Dessa personer har kommentarer i stil med "Priser i X kommer inte att sjunka signifikant, alla vill flytta hit". Ersätt X med diverse olika ställen där det kan anses fint att bo (t.ex. Östermalm, innerstaden i Sthlm, Sthlm generellt, stadsdelar i större städer som Göteborg, Malmö o.s.v.).
Exempel:
"2 SL bussar om dagen bosätter sig i STHLM. Vasastan ner endast 1% i december, den värsta månaden. Jag skulle inte hoppas på för mycket om jag ville bo centralt."

De som klagar på media
Dessa personer menar att det är medias "fel" (eller i alla fall stort påverkar) att priserna faller, givet att de ofta drar på med krigsrubriker och letar upp de negativa delarna i statistiken.

Sjunkande priser - konsumtionsvaror
Kommentarer som drar liknelser till konsumtionsvaror och hur de flesta ser det som positivt att t.ex. elektronik ständigt sjunker.
Exempel:
"Byt "bo-" mot "bensin-" i rubriken. Hur vore det med "Fortsatt bensinprisfall - de drabbas värst"?

De ironiska inläggen
Diverse inlägg där man dragit ett argument eller ståndpunkt till max, alternativt skriver uppenbart korkade inlägg. I alla fall hoppas jag att flera av dessa är ironiska ;-).
Exempel:
"Nänä, inte här (Stockholm). Det finns en begränsad yta att bebygga (bristargumentet), alla vill bo här (efterfrågeargumentet), jämförbara städer (NY, London) indikerar ännu högre priser. Det kan nämligen bara gå upp här (har någon sagt)!"

Påhopp på Hyresmupp eller BLT
Inlägg som skadeglatt kommenterar uppgång eller nedgång mot "hyresmuppar som väntar på perrongen" alt. "bolånetorskar". Ibland är majoriteten av inläggen på Lasse Kongos bostadstracker av denna sorten.

De som räknar med att bo kvar länge
Kommentarer från de som säger att de avser bo kvar i sitt boende väldigt länge och inte bryr som upp eller nedgångar (varför lägger de energi på att kommentera då?)


Sedan finns det även en hel hög med balanserade inlägg om intressanta infallsvinklar och analyser, vilka ibland är mer läsvärda än själva huvudartikeln. Ibland får man dock sålla lite för att hitta dem ;-).

tisdag 17 januari 2012

Arbetslösheten och prisfallens påverkan på låntagarna

Idag kom uppdaterade siffror från Mäklarstatistik och Valueguard. I vanlig ordning har det analyserats och kommenterats flitigt hos t.ex. Cornucopia, komplett med länkar till diverse nyhetsmedia - ingen idé att upprepa det här.

Notera prisfallen i Malmö, vilket påminner mig om följande råd från Fastighetsbyrån.

Om prisfallet fortsätter, kombinerat med ökad arbetslöshet, kommer det bli dystra tider framöver. Se t.ex. FIs stresstest av den svenska bolånemarknaden, som sammanfattas bra i BKNs rapport "Bolånemarknader för väl fungerande bostadsmarknader" (sid 62). Ett av stresstesterna tittar på vad som händer vid olika prisfall och arbetslöshet, och sammanfattas i grafen nedan (saxat från BKNs rapport). Siffran i resp. ruta står för hur stor del av hushållen som skulle ha belåningsgrad över 100% och underskott i sin månatliga budget.


Från BKNs rapport: "Det betyder, enligt Finansinspektionen, att om arbetslösheten bland låntagarna är 10 procent och detta kombineras med ett prisfall på 20 procent får cirka 4,5 procent av hushållen både underskott i ”kvar att leva på kalkylen” och en belåningsgrad på över 100 procent. Dessa hushåll har med andra ord både svårt att betala sina månatliga utgifter och, om de säljer, får de ändå fortsätta att betala av återstående bolån. Här ska dock noteras att skulder och priser stigit sedan uträkningen och att dagens hushåll med största sannolikhet är mer känsliga än indikerat i stresstestet ovan."

måndag 16 januari 2012

18% av lägenheterna på Östermalm är prissänkta

I samma anda som artiklarna på DI och E24 igår, som hade statistik kring utgångspriser från booli.se, så gjorde jag en snabb koll på hur många av lägenheterna på Östermalm i Stockholm som är prissänkta (enligt booli.se statistik). Denna stadsdel brukar alltid tas upp som det klassiska exemplet på att det prisbilden hålls uppe av den höga efterfrågan, se t.ex. Richard Lagerling - Ingen bostadsbubbla på Östermalm.

Av de 175 lägenheter är 32 st prissänkta, vilket motsvarar ca 18%. Jag tror man ska ta denna statistik med en nypa salt, t.ex. tveksam till att denna lägenhet verkligen är sänkt med 37 miljoner. Men det känns inte direkt som ett styrkebesked med en såpass hög andel.

Självklart ska man skilja på utgångspris och försäljningpris, och vad gäller BR så har det för Östermalm bara fallit 1% de senaste 12 mån enligt Mäklarstatistik.

Ska bli intressant att se hur detta utvecklar sig framöver. Majoriteten av läsarna hos Cornucopia har i alla fall trenden klar för sig.

söndag 15 januari 2012

Förvirrat kring slutpris och utropspris

DI och E24 har artiklar kring statistik från booli.se. Artikeln från E24 är lite förvirrande då det inte alltid riktigt framgår om statistiken avser utropspris eller slutpris. Ta t.ex. följande meningar
"Både lägenhetspriserna och priserna på småhus steg marginellt förra året, enligt Boolis helårsstatistik.
...
Det var övergången till acceptpriser som ledde till de högre utropspriserna, konstaterar Anders Kyhlstedt, vd på Booli. "

På tisdag kommer decembersiffrorna från Valueguard och Mäklarstatistik, då kan vi sammanfatta 2011 på ett lite bättre sätt än att titta på hur utropspriserna utvecklats under året.

Däremot är informationen i artikeln om de längre annonstiderna tydliga: "Den genomsnittliga annonstiden ökade dock till 82 dagar från 73 året före".

fredag 13 januari 2012

Fallande priser och trög försäljning

I väntan på ny statistik från Valueguard och Mäklarstatistik på tisdag i nästa vecka så kom SCB ut med en uppdaterad småhusbarometer. Sjunkande priser på nästan 3% i fjärde kvartalet jämfört med tredje kvartalet. Det är alltid en eftersläpning i denna statistik då den bygger på lagfarter, men denna gång flaggar SCB för ännu längre eftersläpning "För närvarande råder kraftig eftersläpning för Fastighetsinskrivningen vid Lantmäteriet. Flertalet av de redovisade köpen under fjärde kvartalet 2011 avser därför månaderna oktober–november." Därmed ska man nog ta volymsiffrorna med en nypa salt än så länge. Att omsättningen har varit lägre under 2011 än 2010 (ca 10% ner) tar man upp i följande artikel i E24. Finns dock någon som fortfarande är beredd att hosta upp 100 000 kr per kvm.

En spaning kring den sjunkande omsättningen och prisnivåer är att i vår BRF är det sedan innan jul ett antal BR till salu, där alla fortfarande ligger ute efter ett antal visningsomgångar. Trögt så det förslår helt enkelt.

DI har en artikel om hur de spanska bankerna försöker bli av med en del av de bostäder de sitter på. Bankerna försöker styra över kunderna till att köpa de bostäder bankerna, och erbjuder höga belåningsgrader. Extra tungt läge för den som vill/måste sälja sin bostad.

Husprisgurun Robert Shiller har varit på besök i Sverige, och ser bekymrat på den svenska statistiken.

måndag 9 januari 2012

Korta notiser - SEBs boprisindikator och Danske bank om reporäntan

Några korta notiser från dagen:


SEBs senaste boprisindikator ökar från senaste mätningen, men fortfarande tror fler på prisfall än ökande priser. 43% tror på fallande priser (50% förra månaden) medan 26% tror på ökande priser (samma som förra månaden). Det är lite roande att se de olika kommentarerna kring boprisindikatorn, där vissa sätter negativ boprisindikator (<0) som något negativt och andra som något positivt. Ur olika människors rent personliga perspektiv är det klart att folk ser olika på detta beroende om man avser gå in eller ur marknaden, alternativt byta upp eller ner sig.

På annat håll spår Danske bank en reporänta på 0,5% till sommaren.

söndag 8 januari 2012

Att lösa lån i förtid kan bli dyrt

Jag har skrivit om att en av nackdelarna att ha olika löptider på sina lån är att det gör det svårare att byta bank vid omförhandling av räntan. Detta då det kan vara dyrt att lösa ut lånen i förtid, vilket Martin Flodén på Ekonomistas skrivit ett inlägg om. Ett illustrativt exempel han tar upp:

"Anta att du binder ett lån på 1 miljon kronor på 10 år. Nästa dag ändras din livssituation (dödsfall, skilsmässa, …) så att du måste flytta och alltså lösa lånet. Även om räntenivån har varit helt oförändrad kommer du då att få betala runt en kvarts miljon kronor i kompensation till banken."

I kommentarerna till inlägget tipsar även Martin om följande utmärkta sida för att beräkna ränteskillnadsersättningen.

Något att ha i åtanke för alla oss med lån: Prova själv på ovan nämnda sida vad det skulle kosta att lösa ut dina nuvarande lån om du skulle vilja byta bank idag.

torsdag 5 januari 2012

Frispråkigt från Länsförsäkringar Bank

VD:n för Länsförsäkringar Bank, Rikard Josefson, har intervjuats i DI och talar uppfriskande i klartext på ett antal punkter. Eller vad sägs om följande:

"Är det högkonjunktur och bostadspriserna ökar så vet alla att det kommer vika någon gång. Men vilken bank-vd vågar säga till ägarna att lugna ner tillväxttakten. 
...  
I slutändan slår bankernas kortsiktighet mot hela samhället, när full fart framåt plötsligt förvandlas till tvärnit för att bankerna måste konsolidera sina balansräkningar."

Vidare, även en känga för att utlåningen varit för lättvindlig, politiken gynnar utlåning och att "rådgivningen" när det gäller lån är mindre "reglerad" än vad gäller sparande.

Avslutningsvis "Han erkänner att inte ens Länsförsäkringar Bank fullt ut kan ge de typ av rådgivning han vill se".

Som sagt, uppfriskande att läsa mycket av det som brukar diskuteras i bloggosfären och kommentarsfälten i diverse nyhetsmedia. Mer sådant!

Självklart ska de hela ses som marknadsföring för LF, men det får man ta (se t.ex. "I slutet av dagen är det kunden som fattar beslut om i vilken slag bank han eller hon vill ha sina pengar. En som drivs av höga avkastningskrav och kortsiktiga incitamentsprogram eller någon som är långsiktigt och vill skapa en trygghet").

tisdag 3 januari 2012

Synen på risk vid ägande

Fick tips av en läsare kring nedanstående, tack för det.

Att sitta med hög skuldsättningsgrad och stora skulder är naturligtvis en risk i min mening. Dock verkar detta inte som alla håller med mig i det synsättet, eller vad sägs om följande citat från en artikel i DN.

"När man är yngre är det tryggare med en bostadsrätt. Om ens ekonomi plötsligt skulle förändras kan man sälja lägenheten och flytta till någonting billigare".

Detta ligger lite i linje med vad intervjustudien vid KTH visade kring unga köpares förväntingar vid bostadsköp, där flertalet ser sin bostadsrätt inte bara som ett boende utan även en investering.
"Det verkar råda färre diskussioner om eventuella konsekvenser om det skulle visa sig att lägenheten inte är värd så pass mycket som man köpt den för, trots att detta skapar oerhörda problem när man ska betala tillbaka sitt lån till banken om man inte amorterat mycket under innehavet. Detta kan bero på inställningen att priserna inte kommer att falla, utan alltid stiga på lång sikt, vilket verkar vara en gemensam inställning för många av de tillfrågade i denna studie"

måndag 2 januari 2012

Vad händer 2012?

Nu när vi lagt 2011 till handlingarna är det dags att blicka framåt. Vad kommer hända på bostadsmarknaden under detta året? Ingen kan med säkerhet veta så klart, men det vore intressant att höra er läsares åsikter på ämnet.

Givet den svaga ekonomiska utvecklingen och den prekära situationen runtom i världen är det väl dock ingen vild gissning att Riksbanken kommer fortsätta sänka reporäntan ytterligare (deras prognos pekar nedåt). Som jag skrivit tidigare tror jag dock inte att dessa sänkningar kommer att få samma effekt som kring 2008/2009 vad gäller bostadspriserna.

Frågan är även om den tröghet i försäljningen som varit under hösten kommer bestå, där det ibland tagit lång tid innan bostäder säljs (alternativt att de inte säljs alls). Eller kommer köpare och säljare snabbare kunna mötas på en prisnivå som båda parter accepterar, genom antingen att säljarnas förväntningar justeras ned eller tvärtom? SEBs boprisindikator ger väl en hint om vart det lutar såhär i början på året i alla fall...

Man kan även fundera på om någon typ av reglering el. liknande kommer att införas under året. Här kommer kanske FIs utredning om bolånetakets effekter ge lite information. Man kan väl se två olika kategorier av möjliga åtgärder här: Dels tänka sig saker som införande av amoteringskrav eller andra åtgärder för att minska systemriskerna. Andra kategorin vore olika former av lättnader/stöd utifall botten går helt ur bostadsmarknaden.

Som sagt, vore intressant att höra läsarnas åsikter. Vad tror ni händer med t.ex. priserna, omsättningen och ev. politiska åtgärder under 2012?