Ny BKN-rapport "Vägval i bostadskarriären"

Ny rapport från BKN, denna gång med titeln "Vägval i bostadskarriären" - läs den!

Några spaningar från min horisont.

• De försöker bemöta argumentet att price-to-rent inte är relevant i Sverige givet vår reglerade hyressättning. Motargumentet som används är att våra hyror på aggregerad nivå utvecklas i nivå med andra länder.
• Hög korrelation mellan utveckling av huspriser och privat konsumtion...
• Mindre än hälften av de med lån på BR amorterar. Sämst i klassen är BR-ägare i Sthlm med 36% av hushållen med lån som amorterar. Ett citat i sammanhanget: "I synnerhet är stockholmshushållens balansräkningar känsliga för lägre bostadsrättspriser."

Att presentera statistik

Tänkte prova hur man med lite selektivt presentation och illustrativa grafer kan visa lite vad man vill vad gäller bostadspriserna just nu. Nedan är två alternativa presentationer av de senaste siffrorna från Valueguard.


Version 1
Stigande priser, upp 8% sedan i december!
Senaste statistiken från Valueguard visar på fortsatt boprisrally. Siffrorna är upp 3,2% på 3 mån, vilket om denna trend håller i sig gör att vi landar på två-siffrigt (i %) vad gäller årstakt. Uppgången de senaste tre månaderna är bred och gäller både villor och bostadsrätter, och alla våra storstäder, se tabell nedan:

Källa - Valueguard

Sedan december är vi upp nästan 8%, vilket rally!

Starkast av allt går bostadsrätter, där är index nu uppe på 178,28, vilket är ATH (All Time High)!

Version 2
Sjunkande priser, ned 0,8% under det senaste året
Senaste statistiken från Valueguard visar att bostadspriserna faller, nedgången ligger på 0,8% senaste året. Tydligast är kraschen i Malmö, där både villor och bostadsrätter fallit med ca 4%, se tabellen nedan.

Källa - Valueguard

Sedan toppen i mars 2011 har priserna fallit ca 1,5%.

Hur tror du de prispåverkande faktorerna utvecklas framöver?

Under veckan som gick vad det återigen stort fokus på bostadsprisutvecklingen, i alla fall hos de med stort (sjukligt?) intresse i frågan, så som undertecknad.

Som alltid är alla utsagor om framtida priser gissningar, en del mer välgrunande än andra.

Istället för att titta på priset och ha det som primärdiskussion tycker jag det vore intressant att höra läsarnas funderingar kring de faktorer som påverkar priserna uppåt/nedåt. Vad tror du om dem?

Tillgång och kostnad för krediter
Viss utsikt finns att Riksbanken sänker styrräntan ytterligare, samtidigt så kommer det kanske blir svårare/dyrare för bankerna att låna givet t.ex. ytterligare Greklandsfrossa.

Politiska interventioner eller justerade regelverk
Införs amorteringskrav? Justeras bolånetaket? Kommer andra regeljusteringar göras för att stabilisera bostadspriserna vid ev. kraftig uppgång eller nedgång? Gissningsvis vill de flesta spelare å ena sidan inte se en fortsatt hög kredittillväxt och starkt ökande priser, men å andra sidan vill de inte heller se ett alltför snabbt prisfall (?).

Inkomstutveckling och arbetslöshet
Här ser väl de flesta estimat om vår närtid tyvärr inte så starka ut...

Psykologiska effekter
Ett tag i höstas tyckte jag mig höra en förändring i hur folk pratade om sina bostäder och bostadsinköp, det var inte längre givet med ständig uppgång. Däremot så verkar vinden ha vänt (i alla fall delvis) sedan årsskiftet. Kommer det var fortsatt full fart framåt, eller kommer försiktigheten tillbaka?

Tillgång och efterfrågan på boende
Se t.ex. inspel från Cornucopia?

Så, vad tror ni läsare om ovanstående faktorer?

SEB: Nordic Outlook

Blogg-grannen Bobubbla? tipsar om senaste Nordic Outlook från SEB. Kopierar in en intressant sektion rakt av:

"Stabilisering på bostadsmarknaden
Efter en svag avslutning på förra året har bostadsmarknaden stabiliserats i början av 2012, främst beroende på räntesänkningar och återhämtningen på börsen. Enligt vissa mått har bostadspriserna börjat stiga igen och kortsiktiga indikatorer, bl a SEB:s boprisindikator, tyder på att priserna kan fortsätta uppåt den närmaste tiden. Underliggande faktorer talar dock för en svag utveckling på lite längre sikt. Förändringar i regelsystemet som syftar till att skapa ett mer stabilt system på sikt kommer att dämpa prisutvecklingen de närmaste åren. Det gäller t ex krav på bankernas refinansieringsstruktur samt införandet av bolånetak. Utbudet av bostäder på andrahandsmarknaden är därtill klart större än normalt, vilket bidrar till att pressa priserna nedåt på medellång sikt. Vi tror att priserna åter vänder ned i takt med stigande arbetslöshet efter sommaren. Vi står därför fast vid prognosen om en prisnedgång på 10-15 procent jämfört med toppnivåerna i början på 2011. De senaste månadernas rekyl uppåt gör dock att riskerna för en djupare nedgång med allvarliga negativa spridningseffekter på ekonomin har minskat."

SEB:s boprisindikator visar på samma trend som SKOP

SEBs boprisindikator konfirmerar samma trend som SKOPs undersökning gjorde (se förra inlägget). 45% tror på stigande priser, 25% tror på fallande priser. Starka indikationer på uppåtgående trend för bostadspriserna helt enkelt. För ca ett halvår sedan genomfördes på bloggen en läsarenkät kring vad de tror resp. hoppas kring boprisutvecklingen på 2 års sikt. De flesta trodde på ett fall mellan 15% till 35%. Såhär i "periodpausen" 6 mån senare ligger vi istället på upp ca 1% vad gäller Valueguards index för villor i Sverige sedan dess. Naturligtvis kan mycket hända åt båda hållen under de närmaste 1,5 åren, men hittills har läsarna inte varit så pricksäkra ;-).

SKOP - hushållen förväntar sig ökande priser

SKOP har genomfört en undersökning om hushållens förväntningar på bostadspriser, och det är uppåt som gäller. Detta index var negativt hela andra halvan förra året, men vänt över nollan under våren. Indikation på hur statistiken från Valueguard och Mäklarstatistik kommer peka för april - fortsatt vårvindar?