söndag 23 oktober 2011

"Bostadskarriär" - prisuppgångar har även negativa effekter

I bostadsprisdebatten får man ofta intrycket av att de allra flesta av oss BLT:ar hoppas på ökande priser så att man kan göra s.k. "bostadskarriär". Självklart är det så att om man är inne i marknaden och sedan gör en exit så smakar det mumma med prisuppgångar. Men, i den intermediära situationen när man ska "byta upp sig" så kan en effekt av prisuppgångarna bli att man sitter med högre lån i slutändan (trots att man gjort "vinster").

Låt oss utgå från följande fall:
En familj går in i marknaden år 1 på en bostad som då kostar 1 MSEK. "Slutmålet" (det större boendet) kostar samma år 4 MSEK och en mellanlägenhet kostar 2 MSEK. År 3 byter familjen till mellanlägenheten och år 6 till "slutmålet".

Jämför två scenarier
  1. 20% prisuppgång mellan år 1 och år 3 och 20% upp igen år 3 till 6.
  2. Ingen prisuppgång
Antag vidare:
  • Familjen amorterar el. sparar 200 kSEK mellan varje bostadsbyte i båda scenarierna (totalt 400 kSEK)
  • Insatsen i första lägenheten är 100 kSEK
  • Prisuppgångarna är samma i procent för alla bostäder 
Effekterna på bostadspriserna i scenario 1:
Det vill säga att år 3 när familjen köper mellanlägenheten kan de sälja sin lägenhet för 1,2 MSEK och "mellanlägenheten" kostar 2,4 MSEK. De har gjort en reavinst på 200 kSEK som de kan stoppa in i den nya boendet. Dock kostar det nya boendet 400 kSEK mer än det gjorde år 1...

Slutresultatet för respektive scenario blir som följer:

I prisuppgångsfallet kommer familjen sitta på ett lån på 4 580 000 SEK att jämföras med ett lån på 3 500 000 SEK i scenario 2. Däremot så finns har de i uppgångsfallet en icke-realiserad vinst på 680 000 SEK att glädjas åt om de går ur marknaden. Tills de går ur marknaden får de betala högre räntekostnader på det större lånet ...

I det förenklade fallet ovan har jag ej tagit hänsyn till kostnader för att uppskjutning av reavinstskatter, kostnader för att byta lägenhet o.s.v.

Det finns säkert andra aspekter jag missat, men huvudpoängen är att prisuppgångar långt ifrån är enbart positivt för alla de yngre bostadsägare som avser flytta till större någon gång i framtiden.

2 kommentarer:

  1. Här kan ni gotta er =)
    http://www.swedbank.se/idc/groups/public/@i/@sc/@all/@gs/@corpaff/@pubaff/documents/article/cid_357389.pdf

    SvaraRadera
  2. Nu har jag länkat dig!

    När bubblan inte växer längre kommer amorteringsfria Svenne & Stina tvingas spara ihop till renoveringen för hos banken blir det förhoppningsvis nej!

    SvaraRadera