måndag 31 oktober 2011

Trender på sökord som prisutvecklingsindikator

I augusti läste jag en artikel i The Economist där de ställde en fråga till läsarna kring alternativ till deras Big Mac index. De sökte andra typer av tumregler kring hur man kan följa konjunkturindikatorer (t.ex. hur många kranar ser du från en given plats, hur många lastbilar står på utanför fabriken på Scania i Södertälje o.s.v.). Ett förslag som kom upp var att tracka hur många som söker på Google efter "gold price".

Jag kom att tänka på denna artikel när en läsare kommenterade om den psykologiska faktorn kring hur bostadspriserna utvecklas och provade lite olika bostadssökord på Google Trends. De uppenbara som "bostadspriser" m.m. får man inte tillräckligt med träffar på, men däremot får man en intressant graf kring sökordet "hemnet". Kika på den grafen - är den inte lite lik hur huspriserna utvecklas? Får testa att göra en korrelation mellan den och bostadspriserna. Man kan också fundera på varför folk söker på Google efter hemnet istället för att bara mata in webadressen...

Någon läsare som hittar ett annat lämpligt ord att använda? Kan man hitta något ord som skulle kunna vara kopplat till "mindset" hos bostadsköpare och därmed skulle kunna agera indikator?

söndag 30 oktober 2011

Faktorer som påverkar bostadspriserna framöver

Mitt senaste inlägg innehöll en kort sammanställning av de argument som brukar föras fram som bevisföring för resp. emot att vi har en bostadsbubbla. Som en läsare kommenterade finns det också ett antal faktorer som drivit upp priserna senaste årtiondet. Cornucopia har ett utförligt inlägg kring dessa engångseffekter, läs det om ni inte redan gjort det.

Om vi istället blickar framåt, vilka faktorer tror ni läsare kommer ge nedåtgående tryck (sjunkande priser) respektive uppåtgående (ökande)?

Potentiella faktorer som trycker ned priserna:
  • Svårare/dyrare för bankerna att låna vilket gör att de kommer att dra åt kreditkranen
  • Högre räntekostnader
  • Potentiellt införande av amorteringskrav
  • Potentiellt ännu högre krav på kontantinsats (bortom 15%)
  • Lågkonjunktur med medföljande ökad arbetslöshet och lägre inkomstökningar
  • Psykologiska effekter - ändrad inställning att bostadspriser inte alltid ökar
Potentiella faktorer som trycker upp priserna (minskar fallet):
  • Extremt låga styrräntor i ett försök från Riksbanken att "hjälpa igång" ekonomin
  • Ökad efterfrågan givet av att fler behöver boende. Notera att denna faktor inte är det som drivit upp priserna historiskt (priserna har ökat rejält även i avfolkningsorter), men prisfallet skulle nog vara ännu större om antalet säljare vida översteg antalet köpare.
  • Ev. statliga ingripande vid rejäla prisfall. Se t.ex. Federal Housing Finance Agency i USA.

Som sagt, vore intressant att höra vad ni läsare har för ytterligare faktorer som ni skulle vilja komplettera listan med ovan.

lördag 29 oktober 2011

Kort sammanställning av argumenten för och emot en bostadsbubbla

I diverse kommentatorsfält debatteras ofta kring om vi har en bostadsbubbla eller ej. Epitet som hyresmupp, BLT, "stå kvar på perrongen - tåget gått" med mera kryddar inläggen. Till exempel har ofta nyheter kring bostadspriser de som har mest kommentarer på DI.se.

I detta inlägg tänkte jag bara väldigt kort summera de främsta argument som brukar föras fram av för respektive emot" att vi har övervärderade priser på bostäder. Avsikten är att framöver att analysera respektive argument.

Huvudargument för en bostadsbubbla:
  • Priserna jämfört med KPI, BNP och årsinkomster 
  • Skuldsättningsnivå i relation till årsinkomst
  • Pris-hyra kvoten ("Price-to-rent")
  • Pris på ett begagnat hus i relation till vad det kostar att bygga nytt
Huvudargument mot en bostadsbubbla:
  • Boendekostnad som del av disponibel inkomst
  • Mindre inslag av spekulation i Sverige än i vissa andra länder
  • Bankerna gör kreditprövning och säkerställer att det finns marginaler när nya bostadslån tas
  • Hushållens finansiella tillgångarna i jämfört med skulder
  • Lågt bostadsbyggande
Har jag i denna korta sammanställning missat något vanligt argument? Kommentera gärna, så uppdaterar jag denna lista för att återkomma med analys.

fredag 28 oktober 2011

Månadskostnader vid prisnedgångar

Under de åren när bostadspriserna steg och steg kunde man ibland höra kommentarer från folk som sålde sin bostad och sa att de i princip "bott gratis" tack vare att de sålde till ett högre pris än de köpte. Det kunde absolut vara så i en del av dessa fall, men för att realisera det så krävdes det att man i gick ur marknaden. Om man använde prisstegringen för att köpa en ännu dyrare bostad (som då också hade stigit) så blir det svårt att hävda att man bott gratis.

Jag tänkte illustrera det omvända scenariet nedan. Ponera att du köpte en BRF för 2 MSEK och sedan säljer den 4 år senare, vad blir den fiktiva månadskostnaden vid olika prisutveckling?

Antag att lånet var på 1,8 MSEK, en genomsnittlig ränta på 3,5% och en BRF-avgift på 4000 SEK/månaden. Månadskostnaden för avgift (efter skattereduktion) och lån blir då 7675 SEK/månaden.

Den fiktiva månadskostnaden vid olika prisutfall (från +20% till olika stora prisfall) är illustrerade nedan.
I exemplet ovan har man bott "gratis" under de fyra åren vid 20% uppgång. Men det omvända gäller naturligvis också, om priset faller 20% från inköpspris så har "månadskostnaden" dubblats. En 30% prisfall skulle ge en "månadskostnad" på 20 000 SEK i månaden...

torsdag 27 oktober 2011

Några snabba nyheter från dagen som gått:

Riksbanken lämnande styrräntan orörd, men sänkte prognoserna "...avvakta med ytterligare höjningar till en bit in på nästa år". Räkna dock inte med att detta skulle betyda billigare bolån i det korta perspektivet, då tuffare kapitaltäckningskrav troligtvis kommer driva upp kostnaderna för bankerna och därmed kunderna.

Ökningen i utlåningstakten fortsätter att minska på totalen för alla typer av lån, dock var det främst icke bostadslån som stod för minskande ökningstakt i september från augusti.

Appropå mitt tidigare inlägg om att förhandla räntan, SEB slår på trumman om att de inte höjt sina marginaler och tar marknadsandelar. Ha det i åtanke när ni lägger om lånen eller omförhandlar om rabatter, tänk dock på att se helheten och alla kostnader, inte bara vilken räntenivå ni lyckas förhandla fram.

Slutligen så har SKOP undersökt hushållens förväntningarna på bostadspriserna. Bland annat är det 32 procent som tror att villapriserna är lägre om ett år 30 procent tror att de blir högre. För BRF:er är motsvarande siffror 34 procent för lägre och 29 procent tror att de blir högre. Själv är jag mest förvånad att det är så pass många som tror på ökade priser. Ganska distinkt skillnad mot bloggens läsare(se undersökningen till höger). Tesen är väl att ni läsare är betydligt mer insatta än gemene man i utvecklingen och den förändring som skett de senaste månaderna.

onsdag 26 oktober 2011

Prisnedgångens effekt på skuldsättningsnivåer

Ny marknadsrapport från Bostadskreditnämnden släpptes idag. Den har redan genomlysts och kommenterats hos Cornucopia ordentligt. En spaning dock är att om man gör en högst ovetenskaplig "back of the envelope" beräkning givet att de flesta av er för närvarande gissar på kring prisutveckling på cirka -25% (se enkät till höger) på 2 års sikt. Applicera detta på det data som finns i BKN rapporten kring ungefärliga marknadsvärdet av alla bostäderna som har lån (idag 3036 miljarder), total skuld (2100 miljarder) och genomsnittlig amortering på 1,2% så blir effekten:
  • Marknadsvärde av bostäder med lån med 25% nedgång ca 2277 miljarder
  • Lånen blir efter amortering ca 2050 miljarder.
  • Ny skuldsättningsnivå ca 90%
D.v.s. en genomsnittlig skuldsättningsnivå som börjar bli jobbig för många. Betänk då också att det kommer finnas massor av hushåll som har en högre skuldsättningsnivå än genomsnittet. Ser även ännu mörkare ut (i genomsnitt) för de som sitter med BRF (högre belåningsgrad idag för de som har skulder, lägre genomsnittlig amortering ...). Notera att ovanstående är beräknat på både villor & BRF sammanslaget.

Om vi gör ovanstående ovetenskapliga beräkningar för ett antal olika prisnedgångsscenarier ser vi att det blir väldigt svårt läge vid ännu större prisfall...


Fler tror på fallande bostadspriser enligt Erik Olsson

På samma tema som undersökningen som just nu pågår ute till höger i bloggen, så rapporterar fastighetsmäklaren Erik Olsson att fler boköpare tror på fallande priser framöver (notis i DI). 66% av de tillfrågade tror på fallande priser de kommande 12 månaderna. I augusti var denna siffra 55% och i april 39% (enl. info på Erik Olssons hemsida), d.v.s. en rätt rejäl omsvänging.

måndag 24 oktober 2011

Undersökning - Hur tror respektive hoppas du att bostadspriserna utvecklas?

Tänkte pejla av läget bland bloggens läsare kring vad dels hur de tror (gissar) att bostadspriserna kommer utvecklas på 2 års sikt samt vad de hoppas på. Notera alltså två olika frågor ute till höger.

Vad man hoppas på beror ofta på vilken situation man befinner sig i (t.ex. inne i eller ute ur marknaden, byte upp eller ned inplanerat) men kanske även på om man ser till det "bästa" för en personligen vs. samhället i stort.

Kommentera gärna er gissning samt motivera varför ni hoppas på en viss utveckling.

Tillägg: För att vara specifik och få jämförbara svar, svara på enkäten utifrån vad ni tror om utvecklingen för villapriser i riket.

Att förhandla räntan

Dagens Industri hade i helgen en artikel om hur medlemmarna i en BRF kan minska sina kostnader genom att skifta föreningens lån till medlemmarna, för att dessa senare ska kunna utnyttja ränteavdraget.

Ett snabbt sätt att sänka kostnaden som vi BLT:ar redan borde gjort är att förhandla räntenivåerna med lånegivaren (normalt med din personlige rådgivare säljare). Man skulle kunna tro att "alla" redan gjort detta, men frågar man runt verkar det mot alla odds finnas en del som inte har gjort detta, alternativt bara gjorde det i samband med nytecknande av lån och sedan låtit det falla i glömska.

Detta är något för alla låntagare att se över då och då och spela ut bankerna mot varandra så mycket det bara går. Det är dock viktigt att inte stirra sig blind på den lägsta räntenivå som erbjuds, utan tänk TCO - "Total Cost of Ownership". Sätt ihop ett Excel-ark eller motsvarande med din totala situation och de avgifter som de olika bankerna skulle ta ut mot dig om du vore kund hos dem för att se vilken helhet som blir bäst för dig. Var aktsam för saker som "låser" dig mot banken och som därmed sätter dig i en sämre förhandlingssits när det är dags för omförhandling. Bäst är oftast att kunna ha maximal möjlighet att flytta.

Nedan listar jag några exempel på parametrar att titta på:
  • Kortavgifter, avgifter för Internetbank m.m.
  • Hur mycket banken vill att du ska spara hos dem som motkrav och vad villkoren är för det sparandet:
    • Villkor för ev. sparande på konto (räntenivåer, hur länge låser man in pengarna, ev. avgifter)
    • Villkor för kapitalförsäkringar, aktiedepåer o.s.v. (avgifter, kolla speciellt på hur länge du låser upp pengarna i kapitalsförsäkringen. Som exempel, på SEB kostar den 2% om man tar ut pengarna innan 5 år och på SHB är den 1% eller minst 500 SEK innan 5 år. Jämför detta mot nätmäklare...).
    • Utbud vad gäller fonder m.m.
  • Hur länge ränterabatten gäller (kolla även för lån på längre löptider, gäller den förhandlade nivån hela tiden?). Tydliggör också vad som händer när rabatten löper ut.
  • Utvärdera "helhetskund" hos en bank vs. att lägga vissa delar hos t.ex. nätmäklare som Avanza och Nordnet.
  • Fråga runt i bekantskapskretsen inför en förhandling för att se vilka nivåer andra kommit ner i. Läs även på Comboloan för att bilda dig en uppfattning. Kom dock ihåg att det gäller att få lägsta kostnad för helheten, inte bara lägsta möjliga räntenivå.
  • Vad räknas rabatten mot? Bankens listpris minus rabatten, eller t.ex. som SEB utifrån deras "upplåningskostnad" + marginal. Förr var det vanligare/lättare med det mer renhåriga STIBOR + ett givet påslag.
En del väljer att diversifiera löptiden på lånen (t.ex. att ha en del av lånen på 1 år och en del på 3 år) i syfte att undvika att sitta med en omläggning av hela lånet i ett ev. högränteläge. Nackdelen återigen är att du sitter i en dålig förhandlingssituation när det första lånet löper ut och ska omförhandlas.

Finns även exempel på bolåneklubbar, där flera person gått ihop för att få större tyngd vid förhandlingen. Har ej provat något sådant själv, så jag kan inte uttala mig om detta djupare.

Slutligen, om din nuvarande långivare inte ger bäst förslag så byt! Det är faktiskt inte så krångligt (har själv gjort det).

Någon läsare som har ytterligare tips inför en förhandling? Vore även intressant att höra om den mer restriktiva hållningen till utlåning från bankerna minskat deras intresse att ge sig in i förhandlingar om räntenivåer?

Till sist, lyckas du sänka din ränta så är det ett utmärkt tillfälle att öka din amorteringsnivå ;-).

söndag 23 oktober 2011

Passning från Bobubbla? - Inlägg från Liberalerna "Det är ingen bostadsbubbla i Sverige"

Blogg-grannen Bobubbla? passar på att hälsa välkommen och tipsa om följande inlaga från Tankesmedjan Liberalerna "Det är ingen bostadbubbla i Sverige". Det framgår inte i inlägget vilken nivå på prisjustering som de gissar på framöver (för det är det vi alla gör, gissar, mer eller mindre välgrundat). Framgår faktiskt inte om de tror på fortsatt prisrally uppåt eller nedgång.

Huvudpoängerna de tar upp som argument mot prisbubbla är att belåningsgraden för nya lån till småhus i snitt är 68% samt att låntagarnas betalningsförmåga är god. I det senare pekar de på Riksbanken (antar att de menar senaste rapporten kring Finansiell Stabilitet från maj/juni). Där skriver Riksbanken bl.a. att  "Trots att hushållen är högt skuldsatta har de i allmänhet god betalningsförmåga" samt "Hushållens betalningsförmåga kommer sannolikt att vara god också framöver. Sysselsättningen väntas öka och inkomsterna förväntas stiga, vilket gör hushållen mindre sårbara."  Vidare görs jämförelse med Danmark (som har haft fallande bostadspriser) där man säger "Låntagarnas betalningsförmåga är överlag god men är svagare i Danmark. Det beror på att återhämtningen i den danska ekonomin går långsamt ...".

En fråga man kan ställa sig i detta sammanhang är om vi fortfarande tror (gissar) att sysselsättningen kommer att öka framöver i Sverige?

"Bostadskarriär" - prisuppgångar har även negativa effekter

I bostadsprisdebatten får man ofta intrycket av att de allra flesta av oss BLT:ar hoppas på ökande priser så att man kan göra s.k. "bostadskarriär". Självklart är det så att om man är inne i marknaden och sedan gör en exit så smakar det mumma med prisuppgångar. Men, i den intermediära situationen när man ska "byta upp sig" så kan en effekt av prisuppgångarna bli att man sitter med högre lån i slutändan (trots att man gjort "vinster").

Låt oss utgå från följande fall:
En familj går in i marknaden år 1 på en bostad som då kostar 1 MSEK. "Slutmålet" (det större boendet) kostar samma år 4 MSEK och en mellanlägenhet kostar 2 MSEK. År 3 byter familjen till mellanlägenheten och år 6 till "slutmålet".

Jämför två scenarier
  1. 20% prisuppgång mellan år 1 och år 3 och 20% upp igen år 3 till 6.
  2. Ingen prisuppgång
Antag vidare:
  • Familjen amorterar el. sparar 200 kSEK mellan varje bostadsbyte i båda scenarierna (totalt 400 kSEK)
  • Insatsen i första lägenheten är 100 kSEK
  • Prisuppgångarna är samma i procent för alla bostäder 
Effekterna på bostadspriserna i scenario 1:
Det vill säga att år 3 när familjen köper mellanlägenheten kan de sälja sin lägenhet för 1,2 MSEK och "mellanlägenheten" kostar 2,4 MSEK. De har gjort en reavinst på 200 kSEK som de kan stoppa in i den nya boendet. Dock kostar det nya boendet 400 kSEK mer än det gjorde år 1...

Slutresultatet för respektive scenario blir som följer:

I prisuppgångsfallet kommer familjen sitta på ett lån på 4 580 000 SEK att jämföras med ett lån på 3 500 000 SEK i scenario 2. Däremot så finns har de i uppgångsfallet en icke-realiserad vinst på 680 000 SEK att glädjas åt om de går ur marknaden. Tills de går ur marknaden får de betala högre räntekostnader på det större lånet ...

I det förenklade fallet ovan har jag ej tagit hänsyn till kostnader för att uppskjutning av reavinstskatter, kostnader för att byta lägenhet o.s.v.

Det finns säkert andra aspekter jag missat, men huvudpoängen är att prisuppgångar långt ifrån är enbart positivt för alla de yngre bostadsägare som avser flytta till större någon gång i framtiden.

lördag 22 oktober 2011

Engagerande kring bostadsbubbla hos Cornucopia - komplettering med hyresutveckling

Bloggen Cornucopia? har ett inlägg kring bostadsbubblan, med mycket engagemang i kommentarsfälten. Läs det, inklusive kommentarerna. Som synes i det datat han visar har villapriserna stuckit ifrån relationen till KPI, disponibel inkomst och BNP i slutet av 90-talet.

Min enda komplettering är en jämförelse av hur villapriserna utvecklat sig jämfört med hyrorna, se fig. nedan. Datat är från SCB, och tyvärr finns inte hyresprisutveckling i en sammanhängande serie äldre än 2003.


Tilägg: En läsare poängterar att trots ökande priser så har boendeutgifterna som procent av disponibel inkomst sjunkit 2004-2009 enligt data från SCB.

onsdag 19 oktober 2011

SBABs Mäklarbarometer - Mäklarna verkar vara systematiskt fel ute i sina prognoser

SBAB publicerar idag sin senaste mäklarbarometer som estimerar en nedgång på 1% resp 1,5% för Sthlm och Malmö, emedan Göteborg estimeras ligga still. Som alla estimat är det fråga om mer eller mindre kvalificerade gissningar, i detta fall är de som gissar mäklarna. Hur bra är de på att skåda framtiden?
 
Det är första gången som de publicerar ett framåtriktat estimat, så det går inte för oss läsare ur detta data att se hur "rätt" de haft ur ett historiskt perspektiv. Däremot finns det en intressant kommentar under Fakta om Boprisprognosen enligt nedan (fetstil markerad av mig)

"I Boprisprognosen används mäklarnas förväntningar om prisutvecklingen för det kommande kvartalet, i form av nettotal, som en ledande indikator för att prognostisera den kvantitativa prisutvecklingen. Mäklarnas förväntningar om prisutvecklingen för det kommande kvartalet avviker på ett delvis systematiskt sätt från det utfall de senare rapporterar i den följande enkäten.  Boprisprognosen har hänsyn tagits till detta samband mellan utfall och prognos i mäklarnas svar om försäljningspriserna för att prognostisera utvecklingen av bostadspriserna."

Det vill säga SBAB har tillgång till data för att kunna se hur rätt ute mäklarna varit och justerat för detta. Märklarna verkar systematiskt vara fel ute (t.ex. alltid fel åt ett visst håll med en viss marginal). Givet det man känner till om mäklare kan man ju gissa att de är för optimistiska ;-).

måndag 17 oktober 2011

Småhusbarometern från SCB för september

SCB släppte idag Småhusbarometern t.o.m. september. Deras titel trycker på att priserna är svagt stigande. Under tredje kvartalet 2011, jämfört med andra kvartalet, steg småhuspriserna med nästan 1 procent på riksnivå. Det vore intressant att se siffrorna för omsättning (tesen är att det är fallande omsättning då köpare och säljare har svårt att mötas, men att det inte slagit in på prisnivåerna med kraft ännu). Vid en hastig titt på datat ser det ut som att volymen fallit kraftigt, men senaste månadens är alltid mycket preliminära.

Källor med prisinformation och statistik

Få saker engagerar på di.se på samma nivå som artiklar kring bostadspriser. Detta inlägg avser täcka de olika källor som finns till prisinformation och statistik.

Man kan kategorisera de existerande källorna på flera sätt, här har jag valt att dela upp dem på de som innehåller sammanfattande statistik (ej möjligt att identifiera enskilda objekt) vs. de som som listar separata objekt. Vid ett köp och säljtillfälle är det oftast den senare kategorin man vill åt.

Sammanfattande statistik
  • Mäklarstatistik. Täcker 70% av BRF och villaförsäljningen. Presenterar snittpriser och tar därmed inte hänsyn till andra prisdrivande faktorer (t.ex. kvalitén, läget)
  • Valueguard KTH. Använder rådatat från Mäklarstatistik, men bygger ett index som tar hänsyn till prisdrivande faktorer. Därmed är denna statistik mer relevant när det gäller att studera pristrender. Cornucopia har ett bra inlägg som beskriver detta.
  • SCB. Denna statistik är komplett vad avser småhusförsäljningar (även de som inte går via mäklare), men innehåller en fördröjning då det inte är kontraktsdatum som registeras utan efter köpebrevet. Normalt en eftersläpning på ca 2 månader.
  • Hemnet. Har en statistikdel som täcker snittutgångspriser
  • Lasse Kongos bostadstracker. Statistik från en delmängd av de mäklade BRF:erna i Sthlms innerstad. Verkar dock vara av tvivelaktigt kvalité, kika t.ex. på omsättningskurvan för vecka 40 vs. 39 under 2011. Vart har fallet i v 39 tagit vägen i v 40 siffrorna?
  • Bostadsdata.se. Statistik från Stockholm. Saknar dock information om vilken typ och urval av data de presenterar...
  • Hempris.se. Saknar även här information om vilket urval det är på datat de presenterar. 
Enskilda objekt
  • Slutpriser. Följer priser på mäklade BRF:er. Återigen har Cornucopia ett inlägg om denna källa.  
  • Booli. Detta är en av mina favoriter då de har kontraktspriser för villor, baserade på lagfarterna. Enda nackdelen som jag ser det är att det är en viss eftersläpning (kontrakt vs. lagfart) och att man inte ser när kontraktet skrevs.
  • e-bud. Egentligen en tjänst från Handelsbanken för registrering av bud, men man kan även söka på sålda objekt. Täcker bara vissa mäklare.
  • Värderingsdata. Mot avgift kan man köpa detaljerad information om försäljningar gjorda.

Har jag missat någon bra källa? Kommentera i så fall, så uppdaterar jag listan ovan.

Tillägg: Lagt till bostadsdata.se samt hempris.se efter tips från läsare. Tackar!

söndag 16 oktober 2011

30% ned - möjligt scenario?

I mitt förra inlägg skissade jag på hur olika prisutvecklingar kan slå på möjligheten att "byta upp sig". Slutsatsen var att det vid justeringar på 20-30% blir jobbigt givet de antaganden som gjordes. Frågan blir då naturligtvis: Är en sådan nedgång trolig? Ingen vet naturligtvis exakt hur prisutvecklingen kommer te sig framöver. Skulle dock vilja tipsa om The Economist housing price index som noterar att i Sverige så är priserna på att äga övervärderade till 35% om man jämför med det historiska ration mellan huspriser och hyror...

Upp och nedgång

Det brukar debatteras i kommentarsfälten på di.se och på diverse bloggar kring vem som tjänar på ökade priser på bostäder och det brukar landa i att det är bankerna (som alltid är vinnare) samt de som gör en exit ur marknaden. Just när man går i och ur i marknaden blir viktigt i detta sammanhand.

Eftersom vi framöver kommer vilja "byta upp oss" till något större någon gång i framtiden så ser jag gärna något sjunkande priser. Om man med Valueguard KTHs index kollar vad det låg på när vi gick in i marknaden (tidigt 2007) jämfört med nuläget är det fortfarande upp en del, så än finns det fallhöjd för den som gick in 2007 (se figur).


En av utmaningarna vid fallande priser för alla oss BLT:ar som avser flytta till större är att det måste finnas pengar till kontantinsats på det större boendet. Låt oss kika på några scenarier som utgår från följande situation. Låt oss säga att lägenheten köptes för 2 MSEK med 200 kSEK i kontantinsats. Vidare, antag att lägenheten armorterats med 100 kSEK, så att lånet nu är 1,7 MSEK Låt oss vidare kalkylera att det vid försäljning och köp av ny bostad utgår ca 50 kSEK i mäklaravgifter & kostnader vid flytt och att det finns ca 200 kSEK i sparade medel. Givet 15% kontantinsats, vad blir pristaket på en ny större bostad vid olika försäljningspris på existerande lägenhet? Se figur nedan.


Som ni ser går det relativt fort att blåsa bort alla möjligheter att köpa en ny bostad vid nedgångar, trots att man både armorterat och sparat. D.v.s. nedgång är bra för den som ska byta upp sig (resulterar i mindre lån på den större bostaden) - så länge som man har pengar till kontantinsatsen.


Bloggens framtida fokus

Bloggen kommer att behandla den situation vi för nävarande befinner oss i med övervärderade bostäder (aka bobubbla). Det finns ett par bra bloggar på detta tema, t.ex. Cornucopia och Bobubbla?. Denna blogg kommer dock, till skillnad från de ovan nämnda, vara skrivna utifrån ett bolåntetorsk (BLT) perspektiv. Vi  köpte nämligen en bostadsrätt (aka "klubbmedlemskap i BRF") på toppen 2007 (eller nära toppen, kommer återkomma till det).

Lite bakgrundshistoria att utgå från:
År 2007 skulle vi flytta till "den stora staden" Stockholm från en svensk mellanstad. Vi kom från en hyresrätt och som sig bör på den tiden gick det till ungefär så här
  1. Mängden sparmedel vi hade lyckats skrapa ihop räknades (ca 200 000)
  2. Kontroll med banker hur mycket vi kunde låna maximalt. Då var det oftast en kontantinsats på 10% som gällde, därmed sattes vår pristak till ca 2 MSEK. 
  3. Börja jaga BRF:er i storleken 60-80 kvm "så nära stan man kunde för det givna pristaket". I vårt fall landade vi i Solna. 
  4. Efter kikat på X antal visningar och deltagit i en del tokbudningar så "vann" vi till slut en budgivning.
Det har runnit en del vatten under broarna sedan inflytt, och vi är numera ett 30+ par med barn som om ett tag framöver kommer börja bli trångbodda och vilja byta upp sig till något större. Därmed har jag intresserat mig i ämnet bostadspriser och har beslutat att filosofera kring detta i denna blogg.