fredag 14 december 2012

Kommentarer till SEBs amorteringskrav

Dagens nyhet ur ett BLT-perspektiv får väl anses vara att SEB kastar första snöbollen vad gäller amorteringskrav. Nu låter detta i min mening vassare än vad det faktiskt är, ty:

  • Kravet gäller enbart ned till 70% belåningsgrad (d.v.s. du ska ned från max 85% till 70%, förut var det en rekommendation ned till 75%). Efter 70% är det enbart en rekommendation.  
  • Kravet gäller enbart nya lån (nya låntagare och höjning av existerande lån). 
Kravet tillförs inte heller när lån läggs om på SEB. Om fler banker följer efter blir det dock såklart något som påverkar alla existerande låntagare om de vill försöka spela ut bankerna mot varandra för att få lägsta möjliga ränta (d.v.s. byter du bank måste du amortera).

Som jag tolkar skrivelsen "Vid belåningsgrader över 70 procent blir amortering ett krav. Amorteringstiden är 60 år för hela lånet" så kan du räkna ut hur mycket amorteringen blir per månad genom att dela hela lånebeloppet med 720 (60 år *12 mån/år), att betalas tills du är nere på 70% belåningsgrad.

Gissningsvis är 70% satt som en nivå där SEB tycker sig ha en balans mellan att maximera sina ränteintäkter och minimera sina risker - vilket är naturligt för ett affärsmässigt företag.

I samband med nyheterna om amorteringskravet uttalar sig Avanza om att hushållen inte skulle klara av dessa amorteringar. Det ger jag personligen inte så mycket för, åtminstone inte i dagsläget. Med de väldigt låga räntor som gäller just nu torde hushållen ha en ordentlig marginal att amortera med. Visst är det pengar som kanske vissa hushåll hellre skulle spendera på annat, men om tumskruvarna dras åt kan nog även livremmen också dras åt. Betänk att bankerna gör kalkyler på att hushållen ska klara räntor betydligt högre än idag. I samband med FIs utvärderingen av bolånetaket så fanns följande  "Kvar att leva på" fördelning för de nya låntagare (ca 12 000) i stickprovet (se fig nedan). Ca 3% av de hushållen har mindre än 1000 :- i överskott efter alla normala utgifter, medan merparten har mer än 3000 :- över.

Personligen tycker jag kravet är bra och önskar att det skulle gälla alla långivare. Detta skulle minska "racet" i att dra på sig lån och trissa upp priser, och därmed minska stabilitetsriskerna i ekonomin. Problemet är bara att det skulle införts långt tidigare (eller omvänt, man skulle aldrig börjat med helt amorteringsfria lån). Ja, det finns säkert en del av er som har det gott ställt eller haft spardisciplin så att ni kan parera en nedgång i priser, men tyvärr gäller det inte den breda majoriteten. 

Som bekant är det enda sättet att minska ett lån att faktiskt betala tillbaka (om man nu inte får det avskrivet...).


Tillägg:
Hemberg på Avanza hänvisar bl.a. till en undersökning från Sifo kring förmågan att amortera (tack till BoBubbla för länken, där finns även grafen för svaren). Svarsalternativet där är relativt "mjukt" formulerad till de intervjuade, där de kan välja att svara "skulle få svårt att klara av ett amorteringskrav". Återigen tror jag att flera av dessa skulle kunna om det kniper, återigen dock säkert så att de hellre skulle lägga pengarna på annat om de fick välja...

måndag 10 december 2012

Boprisindikatorns förmåga att förutse prisutvecklingen

Testade att knåpa lite med SEBs boprisindikator och den faktiska prisutvecklingen enligt Valueguards HOX index. Syftet var att titta på hur väl boprisindikator följer, alternativt indikerar, hur priserna förändras framöver. Cornucopia? har ett liknande inlägg för något år sedan.

Låt oss börja med att helt enkelt lägga in både boprisindikatorn och den faktiska prisutvecklingen i samma graf, men med två olika vertikala axlar, se figur 1 nedan.

Figur 1

Då boprisindikatorn ska försöka förutsäga hur priserna förändras (hur den röda linjen ska röra sig framöver) så blir denna graf något svår att tyda. I figur 2 nedan har jag lagt in den månatliga förändringen i priset enligt HOX index, d.v.s. hur många % gick priserna upp eller ned jämfört med månaden innan.

Figur 2

Även denna figur är svår att tyda, bl.a. p.g.a. ryckigheten i prisförändringen på månadsbasis. För att minska denna har jag i figur 3 istället lagt en ett 3-månaders glidande medelvärde på prisförändringen.
Figur 3

Nu börjar det likna något, i figur 3 tycker jag att man kan se svängningarna följa varandra någorlunda. Korrelationen mellan dessa två datavektorer är ca 0,54 vilket får anses som hyfsat. Dock kan man ana en viss eftersläpning i boprisindikatorn, prisökning/sänkningen sker oftast en tid (1-2 månader) innan det slår igenom på boprisindikatorn. Detta skulle kunna indikera att när folk gissar om hur de tror att bostadspriserna utvecklas framöver, så tar de och extrapolerar den allra senaste tidens trend (vilket inte skulle vara ett konstigt beteende på något sätt, snarare naturligt). För att testa detta har jag i figur 4 nedan provat att flytta prisförändringen två månader framåt i tiden, vilket ökar korrelationen till 0,68. 

Figur 4

För skojs skull gjorde jag även det omvända i figur 5 nedan, nämligen att flyttade prisförändringen två månader bakåt i tiden. Om boprisindikatorn skulle representera hur priserna skulle röra sig ca 2 månader framåt så skulle dessa kurvor "svänga i samklang", men det gör de inte - korrelationen är 0,07.

Figur 5

I detta sammanhang skall man komma ihåg att boprisindikatorn för en given månad M släpps i mitten av denna månad, och oftast är baserad på intervjuer en period i slutet av månaden innan samt början på samma månad M. HOX index för månad M släpps i mitten av månaden efteråt. I x-axeln i graferna ovan har HOX prisförändringen för resp. månad använts (månad M), inte när statistiken publicerades (månad M+1).

Ta ovanstående för vad det är, ett knåpande med siffror och inte en fullödig analys. En möjlig slutsats kan dock vara att boprisindikatorns förmåga att faktiskt förutsäga priserna är begränsad, då den snarare speglar den senaste tidens prisförändring. D.v.s. det är snarare en "lagging indicator" än en "leading indicator".

Tillägg: Ett uppslag för vidare studier skulle vara att även jämföra prisförändringen med förändringen av boprisindikatorn jämfört med månaden innan, vilket potentiellt skulle kunna vara en bättre indikator på framtida prisförändring. 

söndag 9 december 2012

Prisutveckling framöver

Att sia om framtida prisutveckling på bostäder är vanskligt. Bloggens läsare är inte bättre än Mr 20% ned, de trodde för lite mer än ett år sedan att priserna skulle ned ca 15-35% (låt vara att det var på två års sikt, så det kan fortfarande slå in). På 12 månader är HOX index för Sverige upp 2,9%. Jag ska dock inte säga något, eftersom jag inte ens gett mig på en egen gissning.

En sak som är lättare är att gissa hur man tror att de prisdrivande faktorerna kommer utveckla sig framöver.

Räntan samt förändrade regleringar
3-mån räntan är nog på väg ned (t.ex. är 1 och 2 års räntorna lägre än 3 månaders). Samtidigt justeras ev. kapitaltäckningskrav m.m. som kan göra det dyrare att låna. Antalet amorteringsförespråkar blir fler, och till och med Anders Borg är oroad över skuldsättningen. Kommer ytterligare regleringar? Kommer kraven för att få låna tajtas till ytterligare?

Konjunktur
Inte ens den som knaprar enorma mängder lyckopiller kan väl vara speciellt hoppfull kring hur konjukturen just nu utvecklar sig och vad det får för effekt på arbetslöshet och inkomster.

Utbud och efterfrågan
Den markanta ökning av utbudet som skedde under våren 2011 (se Hemnets statistik) har sedan dess legat kvar på den nivån. Kurvan för 2012 följer 2011 ganska exakt (efter uppgången våren 2011), även om det är något lägre 2012 än 2011. Under hela denna tid har jag sett att objekt lagts ut, dragits tillbaka och lagts ut igen. Kika även på Bobubblas spårning av prissänkningar. Nybyggnationen är fortsatt låg, samtidigt som befolkningen ökar.

Psykologiska effekter
Helt klart är snacket kring fikaborden annorlunda nu än för några år sedan vad gäller bostäder. Tron på fortsatt branta prisuppgångar verkar vara borta, men enligt SEBs boprisindikator tror fortfarande fler på ökande än fallande priser.

Förutom att räntan ev. går ned här i närtid finns det i min mening inte mycket som talar för prisuppgångar. Å andra sidan så är väl just räntan och tillgången på billiga krediter en av de allra starkaste faktorerna. Ska man gissa på stabila priser de närmsta månaderna i samband med räntesänkningar, och sedan sjunkande på medelsikt? Inget vet, men vad tror du?

Tillägg:
Ny boprisindikator från SEB idag (måndag). Forfarande fler som tror på uppgång än nedgång i priser (Diffen är +2), även om andelen som tror på uppgång har fallit ganska rejält sedan förra mätningen. 


lördag 8 december 2012

Transformeringen till en surgubbe

Inser att jag börjar bli en sådan där gammal gubbe som blir sur, upprörd eller åtminstone lätt irriterad  över saker som jag inte alls brydde mig om förr. Ok att "gammal" är något relativt och att jag kan tas för ung hos t.ex. pensionärer, men jag tror ni förstår vad jag menar. Här är några bostadsrelaterade saker som jag inte skulle brytt mig om alls för 10-15 år sedan:

1. Irritation över folk som måste framhäva att deras villa är "unik". Jag förstår att man kanske inte vill betala dyra pengar för att bo i ett område med exakt likadana hus överallt, men när man måste framhärda att det inte finns ett likadant hus i hela Sverige har det väl ändå gått för långt. Jag menar, om det finns samma typ av hus i Piteå och Lund när du bor i Norrköping  spelar väl ingen roll alls.

2. Homestyling är slöseri med resurser. Sure, jag vill inte gå på en visning där det är sunkigt, men när homestylingen går till överdrift är det bara slöseri med resurser som istället kunnat läggas för att göra en bestående förbättring.

3. Oro över skuldsättning o.s.v. Jag kan inte minnas att jag brydde mig ett smack om hushållens skuldsättning, huruvida statsbudgeten var balanserad, hur mycket Sverige lånat ut till IMF och så vidare. Inte heller att jag som nu blir genuint sur över t.ex. de slöserier som Cornucopia tipsade om på bloggen Slöserimuseet.

Som bonus lägger jag till två icke-bostadsrelaterade saker jag stör mig på nu på sistone:

  • Att "ungdomar" springer runt och dricker energidrycker stup i kvarten. 
  • Folk som skriver "väll" när de menar "väl"


Som sagt, har nog till sinnet blivit en gammal surgubbe. Har ni läsare några tecken på att ni blivit en surgumma eller surgubbe?

onsdag 5 december 2012

Hushållens räntekostnader

Hushållens skulder för bolån är ca 2204 miljarder kronor enligt senaste Finansmarknadsstatistiken (de lån som bostadsrättsföreningar har är ej inräknade där). Om vi räknar med en låg snittränta på säg 3% så betyder det att hushållen med lån behöver betala ca 66 miljarder kronor per år i ränta (före ränteavdrag, säg ca 46 miljarder efter ränteavdrag). DI estimerar att bankerna på årsbasis tjänar ca 9,6 miljarder kronor på just bolånen.

Man kan inte låta bli att fundera på vad som hade hänt om hushållens skuldsättning inte hade tillåtits sticka iväg som den gjort de senaste 10 åren. Å ena sidan har det möjliggjort nybyggnationer, renoveringar, ombildningar o.s.v. - å andra sidan har prisstegringen bidragit till att de hushåll som kommit in på marknaden under dessa år har mindre pengar kvar i månaden att lägga på annat än räntebetalningar. Notera dock att boendeutgiften som % av den disponibla inkomsten minskade mellan 2004 till 2010.

För att sätta dessa 66 miljarder i perspektiv, så finns det ungefär ca 2,4 miljoner bostadsrätter och småhus. En del av dessa är skuldfria, men delar vi 2204 miljarder med 2,4 miljoner så är snittskulden ca 900 000 kronor. Detta ger en månatlig räntekostnad på ca 1600 kronor efter ränteavdrag - ur ett snittperspektiv en helt klart överkomlig siffra, men fortfarande pengar som hade kunnat läggas på andra saker än räntor. TNS Sifo har gjort en undersökning kring de som har bolån (d.v.s. där skuldfria hushåll inte tas med) som pekar på att räntekostnaden + amorteringar snarare är ca 4 900 kronor i månaden (upp från ca 3 700 för två år sedan).



tisdag 4 december 2012

Veckans BLT-varning

Forumet på Byggahus kan rekommenderas, med många aktiva och kunniga forummedlemmar. På detta forum hittas även veckans BLT-varning under rubriken "Säljare har inte råd att sälja". Tråkig historia, hoppas att det inte är så illa som det låter, även om det i absoluta tal inte alls är i närheten av de summor det kan röra sig om när det gäller villor.

måndag 3 december 2012

Mr 20% ned

DI har en artikel om att Bo Hansson på Boverket (BKN har slagits ihop med Boverket) där han återigen spår ett fall på bostadspriserna på ca 20%, en återanpassning mot fundamenta. Säga vad man vill om Bengt Hansson, men han är i alla fall konsekvent. Han har sagt 20% ned sedan åtminstone 2009 (någon läsare som hittar äldre referens?), se länkar nedan.

Lägger med senaste grafen från Valueguard kring hur priserna rört sig sedan 2009. Till Bengt Hansson's försvar ska man dock lägga att när man gör en analys kring hur priserna ligger jämfört med fundamenta är det extremt svårt att pricka in när de kommer röra sig tillbaka mot fundamenta. Uttrycket "med en papegojas envishet" dyker av någon anledning upp i mitt huvud.

Just det där med att försöka pricka in en nedgång kan man känna igen i ett antal kommentatorer på nyhetssajter och bloggar. Då och då ser man inlägg från folk som är på väg in i bostadsmarknaden eller vill byta upp sig, men som frustrerat uttrycker "när kommer fallet?" och sedan möts av mothugg av typen "sitt kvar på perrongen". Vi sitter snart själva i den där situationen att det börjar bli dags att flytta till något större, och självklart undrar man om priserna kommer gå ned X% om man väntar Y tid på att köpa...


Källa: Valueguard


"20% ned" utsagor senaste åren
2011
2010
2009

söndag 2 december 2012

Årets julklapp?

Har varit tyst på bloggen ett tag, gör här comeback med ett tips i dessa tider av julklapps-hysteri. Ge bort en extra-amortering på ett bostadslån och sänk hushållens skuldsättning! ;-)

Nedan finner ni en julhälsning som ni kan använda er av :-).