Boprisindikatorns förmåga att förutse prisutvecklingen

Testade att knåpa lite med SEBs boprisindikator och den faktiska prisutvecklingen enligt Valueguards HOX index. Syftet var att titta på hur väl boprisindikator följer, alternativt indikerar, hur priserna förändras framöver. Cornucopia? har ett liknande inlägg för något år sedan.

Låt oss börja med att helt enkelt lägga in både boprisindikatorn och den faktiska prisutvecklingen i samma graf, men med två olika vertikala axlar, se figur 1 nedan.

Figur 1

Då boprisindikatorn ska försöka förutsäga hur priserna förändras (hur den röda linjen ska röra sig framöver) så blir denna graf något svår att tyda. I figur 2 nedan har jag lagt in den månatliga förändringen i priset enligt HOX index, d.v.s. hur många % gick priserna upp eller ned jämfört med månaden innan.

Figur 2

Även denna figur är svår att tyda, bl.a. p.g.a. ryckigheten i prisförändringen på månadsbasis. För att minska denna har jag i figur 3 istället lagt en ett 3-månaders glidande medelvärde på prisförändringen.

Figur 3

Nu börjar det likna något, i figur 3 tycker jag att man kan se svängningarna följa varandra någorlunda. Korrelationen mellan dessa två datavektorer är ca 0,54 vilket får anses som hyfsat. Dock kan man ana en viss eftersläpning i boprisindikatorn, prisökning/sänkningen sker oftast en tid (1-2 månader) innan det slår igenom på boprisindikatorn. Detta skulle kunna indikera att när folk gissar om hur de tror att bostadspriserna utvecklas framöver, så tar de och extrapolerar den allra senaste tidens trend (vilket inte skulle vara ett konstigt beteende på något sätt, snarare naturligt). För att testa detta har jag i figur 4 nedan provat att flytta prisförändringen två månader framåt i tiden, vilket ökar korrelationen till 0,68. 

Figur 4

För skojs skull gjorde jag även det omvända i figur 5 nedan, nämligen att flyttade prisförändringen två månader bakåt i tiden. Om boprisindikatorn skulle representera hur priserna skulle röra sig ca 2 månader framåt så skulle dessa kurvor "svänga i samklang", men det gör de inte - korrelationen är 0,07.

Figur 5

I detta sammanhang skall man komma ihåg att boprisindikatorn för en given månad M släpps i mitten av denna månad, och oftast är baserad på intervjuer en period i slutet av månaden innan samt början på samma månad M. HOX index för månad M släpps i mitten av månaden efteråt. I x-axeln i graferna ovan har HOX prisförändringen för resp. månad använts (månad M), inte när statistiken publicerades (månad M+1).

Ta ovanstående för vad det är, ett knåpande med siffror och inte en fullödig analys. En möjlig slutsats kan dock vara att boprisindikatorns förmåga att faktiskt förutsäga priserna är begränsad, då den snarare speglar den senaste tidens prisförändring. D.v.s. det är snarare en "lagging indicator" än en "leading indicator".

Tillägg: Ett uppslag för vidare studier skulle vara att även jämföra prisförändringen med förändringen av boprisindikatorn jämfört med månaden innan, vilket potentiellt skulle kunna vara en bättre indikator på framtida prisförändring.