Idag kom en ny bosprisindikator från SEB, som är oförändrad mot förra månaden och visar att en majoritet av de som deltog i undersökning tror på ökande bostadspriser framöver.
Angående bosprisindikatorns faktiska förmåga att förutsäga prisutvecklingen så gjorde jag lite tester kring det i slutet av förra året. Det såg snarast ut som att boprisindikatorn har en eftersläpande effekt och visar hur priset har utvecklat sig (de senaste månaderna) och inte hur det kommer utveckla sig (de närmsta månaderna framöver).
Malmös återhämtning de senaste månaderna avspeglar sig också i en ökande bosprisindikator för Skåne, vilket är den region som ökat mest i boprisindikatorn, även om den fortfarande är lägst av de regioner som rapporteras.
måndag 13 maj 2013
tisdag 30 april 2013
"Snyfta lagom över bortflugen ränteduva"
Följande ledare från Eskilstuna-kuriren rekommenderas!
Eller vad sägs om detta: "Allt mer höjda bostadspriser kan vara trevliga för dem som äger. För andra blir de en börda. För samhällsekonomin är de en stabilitetsrisk."
Eller vad sägs om detta: "Allt mer höjda bostadspriser kan vara trevliga för dem som äger. För andra blir de en börda. För samhällsekonomin är de en stabilitetsrisk."
söndag 7 april 2013
Doktorsavhandling kring bostadspriser
Lästips för den vetgirige! Doktorsavhandling kring vad som påverkar fastighets och bostadspriser. Som vanligt med akademiska avhandlingar så är relationen mellan matnyttiga konklusioner och övrig text inte helt optimal för oss som föredrar att bara läsa nyckelpunkterna.
måndag 18 februari 2013
Nu var det "drag" igen
Via högst anektodiska observationer så är upplevs det som att det är mer "drag" i bostadsmarknaden. Här ska en kraftig disclaimer läggas, då detta baseras på försäljningar som gjort i mitt närområde, samt hur snacket går med Stockholmsbaserade kollegor och vänner. Tesen stöds dock datamässigt av både mängden bostäder till salu samt snitt-tiden de ligger ute är sjunkande i Stockholm enligt booli och av prisstatistiken för januari från Valueguard.
Är det då positivt med "drag" i bostadsmarknaden? Självklart ser man detta ur olika perspektiv beroende på om man ska gå in eller ur marknaden.
Det finns dock en aspekt som jag i allra högsta grad ogillar med att det är "drag", och det är den extrema snabbhet som det ska vara från visning till köp. Att vänta en extra-dag innan kontrakt skrivs ses som omöjligt. Jämför med när folk ska köpa en gadget, då läggs det ner timmar på prisjämförelse och läsning av recensioner, men en bostadsaffär med flera tiopotenser mer i värde ska gå undan illa kvickt...
Är det då positivt med "drag" i bostadsmarknaden? Självklart ser man detta ur olika perspektiv beroende på om man ska gå in eller ur marknaden.
Det finns dock en aspekt som jag i allra högsta grad ogillar med att det är "drag", och det är den extrema snabbhet som det ska vara från visning till köp. Att vänta en extra-dag innan kontrakt skrivs ses som omöjligt. Jämför med när folk ska köpa en gadget, då läggs det ner timmar på prisjämförelse och läsning av recensioner, men en bostadsaffär med flera tiopotenser mer i värde ska gå undan illa kvickt...
onsdag 30 januari 2013
Mäklarsamfundet om bolånetaket
Mäklarsamfundet har idag presenterat en rapport titulerad "Två år med bolånetaket", här är rapporten i PDF.
Såklart är mäklarna, som lever på omsättning av boende, inte är helt positiva till en reglering som minskar omsättningen - konstigt vore det väl annars. Låt mig dock kommentera några av delarna i rapporten:
"Olika nyckeltal uppvisar en splittrad bild över det faktiska läget... Hushållens räntekvot (ränteutgifter i förhållande till disponibel inkomst) är historiskt låg medan skuldkvoten (skulderna i förhållande till disponibel inkomst) ligger på en mycket hög nivå, drygt 170 procent."
Vad är det som är splittrat i med detta? De låga räntorna har möjliggjort det för folk att rejält öka sin skuldsättning utan att det kostar så mycket i löpande kostnader så länge räntan är låg.
"Framför allt har det bidragit till längre förmedlingstider och att det blivit vanligare att allt fler köpare får avslag på lån eller fått svårare att få lån."
Om köparna har svårare att få lån (eller får avslag) på 85% av köpesumman, skulle det då vara lättare för dem att låna upp till 100%? Verkar vara väldigt konstig argumentation.
"Oavsett var i landet man vill köpa en bostad har det blivit mer angeläget att spara ihop till den kontantinsats som krävs för att ett köp ska bli möjligt"
Verkar vara sunt, att folk sparar först och därmed minskar risken när de väl köpt ett boende (inte sitter med 100% belåning
Håller helt med rapporten i dess kommentarer att det är viktigt att kunna öka rörligheten på bostadsmarknaden.
Såklart är mäklarna, som lever på omsättning av boende, inte är helt positiva till en reglering som minskar omsättningen - konstigt vore det väl annars. Låt mig dock kommentera några av delarna i rapporten:
"Olika nyckeltal uppvisar en splittrad bild över det faktiska läget... Hushållens räntekvot (ränteutgifter i förhållande till disponibel inkomst) är historiskt låg medan skuldkvoten (skulderna i förhållande till disponibel inkomst) ligger på en mycket hög nivå, drygt 170 procent."
Vad är det som är splittrat i med detta? De låga räntorna har möjliggjort det för folk att rejält öka sin skuldsättning utan att det kostar så mycket i löpande kostnader så länge räntan är låg.
"Framför allt har det bidragit till längre förmedlingstider och att det blivit vanligare att allt fler köpare får avslag på lån eller fått svårare att få lån."
Om köparna har svårare att få lån (eller får avslag) på 85% av köpesumman, skulle det då vara lättare för dem att låna upp till 100%? Verkar vara väldigt konstig argumentation.
"Oavsett var i landet man vill köpa en bostad har det blivit mer angeläget att spara ihop till den kontantinsats som krävs för att ett köp ska bli möjligt"
Verkar vara sunt, att folk sparar först och därmed minskar risken när de väl köpt ett boende (inte sitter med 100% belåning
Håller helt med rapporten i dess kommentarer att det är viktigt att kunna öka rörligheten på bostadsmarknaden.
söndag 27 januari 2013
"Months of supply" per län
I detta inlägg har jag provat att jämföra försäljningsvolym med tillgången på bostäder. Försäljningsvolym per län togs från senaste småhusbarometern från SCB. Volymen där gäller 3-månadersperioden sept-nov 2012 och innehåller såklart inga bostadsrätter. Denna volym jämfördes sedan med utbudet på booli.se vad gäller Villor samt Par/Rad/Kedjehus för respektive län.
För att få en "months of supply"-siffra så delades helt enkelt utbudet med försäljningsvolymen/3 (för att få en månadssiffra). Generellt sätt torde en låg "months of supply" indikera att det är en hög omsättning och lite av "säljarens marknad", medan en hög siffra indikerar det motsatta.
Tabell och graf nedan.
Kikar man på de län som innehåller våra största städer, så känner man igen att prisfallet som skett i Skåne återspeglas i ett stort utbud i jämförelse med vad som säljs - kontra Västra Götaland och Stockholm som har ett lägre utbud. Däremot finns det bland län med prisfall under senaste året både de som har ett stort utbud (t.ex. Kalmar) och litet utbud (Gotland). En scatterplot mellan utbud och prisförändring mot föregående år visar att det inte verkar finnas något direkt samband. Kanske är "months of supply" mer av en framåtriktad indikator? Dvs kommer Skåne, Värmland, Gävleborg o.s.v. att ha en lägre prisutvecklingstakt än t.ex Norrbotten och Stockholm?
För att få en "months of supply"-siffra så delades helt enkelt utbudet med försäljningsvolymen/3 (för att få en månadssiffra). Generellt sätt torde en låg "months of supply" indikera att det är en hög omsättning och lite av "säljarens marknad", medan en hög siffra indikerar det motsatta.
Tabell och graf nedan.
Kikar man på de län som innehåller våra största städer, så känner man igen att prisfallet som skett i Skåne återspeglas i ett stort utbud i jämförelse med vad som säljs - kontra Västra Götaland och Stockholm som har ett lägre utbud. Däremot finns det bland län med prisfall under senaste året både de som har ett stort utbud (t.ex. Kalmar) och litet utbud (Gotland). En scatterplot mellan utbud och prisförändring mot föregående år visar att det inte verkar finnas något direkt samband. Kanske är "months of supply" mer av en framåtriktad indikator? Dvs kommer Skåne, Värmland, Gävleborg o.s.v. att ha en lägre prisutvecklingstakt än t.ex Norrbotten och Stockholm?
Notera att den intresserade läsaren kan plocka volymsiffror för de större kommunerna från småhusbarometern, och på så sätt kika på hur det ser ut på kommun istället för läns-nivå.
Har ni läsare några egna reflektioner av ovanstående?
måndag 21 januari 2013
Enstegstätade fasader
Nästa gång småhustillverkare gnäller över bolånetaket och dess effekt på deras fallande omsättning, så kan de fundera på om sådant här påverkar kundernas vilja att investera mångmiljonbelopp i en ny villa: "Ny dom gör villaägare lottlösa för enstegstätade fasader."
Jag förstår att småhustillverkarna har lagen på sin sida (om jag förstått saken rätt så hade metoden inga kända fel när den introducerades), men man kanske även borde fundera på hur man behandlar sina kunder om man vill ha flera. Vidare tycker jag att nya metoder kanske skulle utvärderas först innan man börjar använda dem på bred skala? Hoppas att inte läkemedelsbranschen får några idéer av det här...
Jag förstår att småhustillverkarna har lagen på sin sida (om jag förstått saken rätt så hade metoden inga kända fel när den introducerades), men man kanske även borde fundera på hur man behandlar sina kunder om man vill ha flera. Vidare tycker jag att nya metoder kanske skulle utvärderas först innan man börjar använda dem på bred skala? Hoppas att inte läkemedelsbranschen får några idéer av det här...
fredag 14 december 2012
Kommentarer till SEBs amorteringskrav
Dagens nyhet ur ett BLT-perspektiv får väl anses vara att SEB kastar första snöbollen vad gäller amorteringskrav. Nu låter detta i min mening vassare än vad det faktiskt är, ty:
Som jag tolkar skrivelsen "Vid belåningsgrader över 70 procent blir amortering ett krav. Amorteringstiden är 60 år för hela lånet" så kan du räkna ut hur mycket amorteringen blir per månad genom att dela hela lånebeloppet med 720 (60 år *12 mån/år), att betalas tills du är nere på 70% belåningsgrad.
Gissningsvis är 70% satt som en nivå där SEB tycker sig ha en balans mellan att maximera sina ränteintäkter och minimera sina risker - vilket är naturligt för ett affärsmässigt företag.
I samband med nyheterna om amorteringskravet uttalar sig Avanza om att hushållen inte skulle klara av dessa amorteringar. Det ger jag personligen inte så mycket för, åtminstone inte i dagsläget. Med de väldigt låga räntor som gäller just nu torde hushållen ha en ordentlig marginal att amortera med. Visst är det pengar som kanske vissa hushåll hellre skulle spendera på annat, men om tumskruvarna dras åt kan nog även livremmen också dras åt. Betänk att bankerna gör kalkyler på att hushållen ska klara räntor betydligt högre än idag. I samband med FIs utvärderingen av bolånetaket så fanns följande "Kvar att leva på" fördelning för de nya låntagare (ca 12 000) i stickprovet (se fig nedan). Ca 3% av de hushållen har mindre än 1000 :- i överskott efter alla normala utgifter, medan merparten har mer än 3000 :- över.
Tillägg:
Hemberg på Avanza hänvisar bl.a. till en undersökning från Sifo kring förmågan att amortera (tack till BoBubbla för länken, där finns även grafen för svaren). Svarsalternativet där är relativt "mjukt" formulerad till de intervjuade, där de kan välja att svara "skulle få svårt att klara av ett amorteringskrav". Återigen tror jag att flera av dessa skulle kunna om det kniper, återigen dock säkert så att de hellre skulle lägga pengarna på annat om de fick välja...
- Kravet gäller enbart ned till 70% belåningsgrad (d.v.s. du ska ned från max 85% till 70%, förut var det en rekommendation ned till 75%). Efter 70% är det enbart en rekommendation.
- Kravet gäller enbart nya lån (nya låntagare och höjning av existerande lån).
Kravet tillförs inte heller när lån läggs om på SEB. Om fler banker följer efter blir det dock såklart något som påverkar alla existerande låntagare om de vill försöka spela ut bankerna mot varandra för att få lägsta möjliga ränta (d.v.s. byter du bank måste du amortera).
Gissningsvis är 70% satt som en nivå där SEB tycker sig ha en balans mellan att maximera sina ränteintäkter och minimera sina risker - vilket är naturligt för ett affärsmässigt företag.
I samband med nyheterna om amorteringskravet uttalar sig Avanza om att hushållen inte skulle klara av dessa amorteringar. Det ger jag personligen inte så mycket för, åtminstone inte i dagsläget. Med de väldigt låga räntor som gäller just nu torde hushållen ha en ordentlig marginal att amortera med. Visst är det pengar som kanske vissa hushåll hellre skulle spendera på annat, men om tumskruvarna dras åt kan nog även livremmen också dras åt. Betänk att bankerna gör kalkyler på att hushållen ska klara räntor betydligt högre än idag. I samband med FIs utvärderingen av bolånetaket så fanns följande "Kvar att leva på" fördelning för de nya låntagare (ca 12 000) i stickprovet (se fig nedan). Ca 3% av de hushållen har mindre än 1000 :- i överskott efter alla normala utgifter, medan merparten har mer än 3000 :- över.
Personligen tycker jag kravet är bra och önskar att det skulle gälla alla långivare. Detta skulle minska "racet" i att dra på sig lån och trissa upp priser, och därmed minska stabilitetsriskerna i ekonomin. Problemet är bara att det skulle införts långt tidigare (eller omvänt, man skulle aldrig börjat med helt amorteringsfria lån). Ja, det finns säkert en del av er som har det gott ställt eller haft spardisciplin så att ni kan parera en nedgång i priser, men tyvärr gäller det inte den breda majoriteten.
Som bekant är det enda sättet att minska ett lån att faktiskt betala tillbaka (om man nu inte får det avskrivet...).
Tillägg:
Hemberg på Avanza hänvisar bl.a. till en undersökning från Sifo kring förmågan att amortera (tack till BoBubbla för länken, där finns även grafen för svaren). Svarsalternativet där är relativt "mjukt" formulerad till de intervjuade, där de kan välja att svara "skulle få svårt att klara av ett amorteringskrav". Återigen tror jag att flera av dessa skulle kunna om det kniper, återigen dock säkert så att de hellre skulle lägga pengarna på annat om de fick välja...
måndag 10 december 2012
Boprisindikatorns förmåga att förutse prisutvecklingen
Testade att knåpa lite med SEBs boprisindikator och den faktiska prisutvecklingen enligt Valueguards HOX index. Syftet var att titta på hur väl boprisindikator följer, alternativt indikerar, hur priserna förändras framöver. Cornucopia? har ett liknande inlägg för något år sedan.
Låt oss börja med att helt enkelt lägga in både boprisindikatorn och den faktiska prisutvecklingen i samma graf, men med två olika vertikala axlar, se figur 1 nedan.
Då boprisindikatorn ska försöka förutsäga hur priserna förändras (hur den röda linjen ska röra sig framöver) så blir denna graf något svår att tyda. I figur 2 nedan har jag lagt in den månatliga förändringen i priset enligt HOX index, d.v.s. hur många % gick priserna upp eller ned jämfört med månaden innan.
Även denna figur är svår att tyda, bl.a. p.g.a. ryckigheten i prisförändringen på månadsbasis. För att minska denna har jag i figur 3 istället lagt en ett 3-månaders glidande medelvärde på prisförändringen.
För skojs skull gjorde jag även det omvända i figur 5 nedan, nämligen att flyttade prisförändringen två månader bakåt i tiden. Om boprisindikatorn skulle representera hur priserna skulle röra sig ca 2 månader framåt så skulle dessa kurvor "svänga i samklang", men det gör de inte - korrelationen är 0,07.
I detta sammanhang skall man komma ihåg att boprisindikatorn för en given månad M släpps i mitten av denna månad, och oftast är baserad på intervjuer en period i slutet av månaden innan samt början på samma månad M. HOX index för månad M släpps i mitten av månaden efteråt. I x-axeln i graferna ovan har HOX prisförändringen för resp. månad använts (månad M), inte när statistiken publicerades (månad M+1).
Ta ovanstående för vad det är, ett knåpande med siffror och inte en fullödig analys. En möjlig slutsats kan dock vara att boprisindikatorns förmåga att faktiskt förutsäga priserna är begränsad, då den snarare speglar den senaste tidens prisförändring. D.v.s. det är snarare en "lagging indicator" än en "leading indicator".
Tillägg: Ett uppslag för vidare studier skulle vara att även jämföra prisförändringen med förändringen av boprisindikatorn jämfört med månaden innan, vilket potentiellt skulle kunna vara en bättre indikator på framtida prisförändring.
Låt oss börja med att helt enkelt lägga in både boprisindikatorn och den faktiska prisutvecklingen i samma graf, men med två olika vertikala axlar, se figur 1 nedan.
Figur 1
Då boprisindikatorn ska försöka förutsäga hur priserna förändras (hur den röda linjen ska röra sig framöver) så blir denna graf något svår att tyda. I figur 2 nedan har jag lagt in den månatliga förändringen i priset enligt HOX index, d.v.s. hur många % gick priserna upp eller ned jämfört med månaden innan.
Figur 2
Även denna figur är svår att tyda, bl.a. p.g.a. ryckigheten i prisförändringen på månadsbasis. För att minska denna har jag i figur 3 istället lagt en ett 3-månaders glidande medelvärde på prisförändringen.
Figur 3
Nu börjar det likna något, i figur 3 tycker jag att man kan se svängningarna följa varandra någorlunda. Korrelationen mellan dessa två datavektorer är ca 0,54 vilket får anses som hyfsat. Dock kan man ana en viss eftersläpning i boprisindikatorn, prisökning/sänkningen sker oftast en tid (1-2 månader) innan det slår igenom på boprisindikatorn. Detta skulle kunna indikera att när folk gissar om hur de tror att bostadspriserna utvecklas framöver, så tar de och extrapolerar den allra senaste tidens trend (vilket inte skulle vara ett konstigt beteende på något sätt, snarare naturligt). För att testa detta har jag i figur 4 nedan provat att flytta prisförändringen två månader framåt i tiden, vilket ökar korrelationen till 0,68.
Figur 4
För skojs skull gjorde jag även det omvända i figur 5 nedan, nämligen att flyttade prisförändringen två månader bakåt i tiden. Om boprisindikatorn skulle representera hur priserna skulle röra sig ca 2 månader framåt så skulle dessa kurvor "svänga i samklang", men det gör de inte - korrelationen är 0,07.
Figur 5
I detta sammanhang skall man komma ihåg att boprisindikatorn för en given månad M släpps i mitten av denna månad, och oftast är baserad på intervjuer en period i slutet av månaden innan samt början på samma månad M. HOX index för månad M släpps i mitten av månaden efteråt. I x-axeln i graferna ovan har HOX prisförändringen för resp. månad använts (månad M), inte när statistiken publicerades (månad M+1).
Ta ovanstående för vad det är, ett knåpande med siffror och inte en fullödig analys. En möjlig slutsats kan dock vara att boprisindikatorns förmåga att faktiskt förutsäga priserna är begränsad, då den snarare speglar den senaste tidens prisförändring. D.v.s. det är snarare en "lagging indicator" än en "leading indicator".
Tillägg: Ett uppslag för vidare studier skulle vara att även jämföra prisförändringen med förändringen av boprisindikatorn jämfört med månaden innan, vilket potentiellt skulle kunna vara en bättre indikator på framtida prisförändring.
söndag 9 december 2012
Prisutveckling framöver
Att sia om framtida prisutveckling på bostäder är vanskligt. Bloggens läsare är inte bättre än Mr 20% ned, de trodde för lite mer än ett år sedan att priserna skulle ned ca 15-35% (låt vara att det var på två års sikt, så det kan fortfarande slå in). På 12 månader är HOX index för Sverige upp 2,9%. Jag ska dock inte säga något, eftersom jag inte ens gett mig på en egen gissning.
En sak som är lättare är att gissa hur man tror att de prisdrivande faktorerna kommer utveckla sig framöver.
Räntan samt förändrade regleringar
3-mån räntan är nog på väg ned (t.ex. är 1 och 2 års räntorna lägre än 3 månaders). Samtidigt justeras ev. kapitaltäckningskrav m.m. som kan göra det dyrare att låna. Antalet amorteringsförespråkar blir fler, och till och med Anders Borg är oroad över skuldsättningen. Kommer ytterligare regleringar? Kommer kraven för att få låna tajtas till ytterligare?
Konjunktur
Inte ens den som knaprar enorma mängder lyckopiller kan väl vara speciellt hoppfull kring hur konjukturen just nu utvecklar sig och vad det får för effekt på arbetslöshet och inkomster.
Utbud och efterfrågan
Den markanta ökning av utbudet som skedde under våren 2011 (se Hemnets statistik) har sedan dess legat kvar på den nivån. Kurvan för 2012 följer 2011 ganska exakt (efter uppgången våren 2011), även om det är något lägre 2012 än 2011. Under hela denna tid har jag sett att objekt lagts ut, dragits tillbaka och lagts ut igen. Kika även på Bobubblas spårning av prissänkningar. Nybyggnationen är fortsatt låg, samtidigt som befolkningen ökar.
Psykologiska effekter
Helt klart är snacket kring fikaborden annorlunda nu än för några år sedan vad gäller bostäder. Tron på fortsatt branta prisuppgångar verkar vara borta, men enligt SEBs boprisindikator tror fortfarande fler på ökande än fallande priser.
Förutom att räntan ev. går ned här i närtid finns det i min mening inte mycket som talar för prisuppgångar. Å andra sidan så är väl just räntan och tillgången på billiga krediter en av de allra starkaste faktorerna. Ska man gissa på stabila priser de närmsta månaderna i samband med räntesänkningar, och sedan sjunkande på medelsikt? Inget vet, men vad tror du?
Tillägg:
Ny boprisindikator från SEB idag (måndag). Forfarande fler som tror på uppgång än nedgång i priser (Diffen är +2), även om andelen som tror på uppgång har fallit ganska rejält sedan förra mätningen.
En sak som är lättare är att gissa hur man tror att de prisdrivande faktorerna kommer utveckla sig framöver.
Räntan samt förändrade regleringar
3-mån räntan är nog på väg ned (t.ex. är 1 och 2 års räntorna lägre än 3 månaders). Samtidigt justeras ev. kapitaltäckningskrav m.m. som kan göra det dyrare att låna. Antalet amorteringsförespråkar blir fler, och till och med Anders Borg är oroad över skuldsättningen. Kommer ytterligare regleringar? Kommer kraven för att få låna tajtas till ytterligare?
Konjunktur
Inte ens den som knaprar enorma mängder lyckopiller kan väl vara speciellt hoppfull kring hur konjukturen just nu utvecklar sig och vad det får för effekt på arbetslöshet och inkomster.
Utbud och efterfrågan
Den markanta ökning av utbudet som skedde under våren 2011 (se Hemnets statistik) har sedan dess legat kvar på den nivån. Kurvan för 2012 följer 2011 ganska exakt (efter uppgången våren 2011), även om det är något lägre 2012 än 2011. Under hela denna tid har jag sett att objekt lagts ut, dragits tillbaka och lagts ut igen. Kika även på Bobubblas spårning av prissänkningar. Nybyggnationen är fortsatt låg, samtidigt som befolkningen ökar.
Psykologiska effekter
Helt klart är snacket kring fikaborden annorlunda nu än för några år sedan vad gäller bostäder. Tron på fortsatt branta prisuppgångar verkar vara borta, men enligt SEBs boprisindikator tror fortfarande fler på ökande än fallande priser.
Förutom att räntan ev. går ned här i närtid finns det i min mening inte mycket som talar för prisuppgångar. Å andra sidan så är väl just räntan och tillgången på billiga krediter en av de allra starkaste faktorerna. Ska man gissa på stabila priser de närmsta månaderna i samband med räntesänkningar, och sedan sjunkande på medelsikt? Inget vet, men vad tror du?
Tillägg:
Ny boprisindikator från SEB idag (måndag). Forfarande fler som tror på uppgång än nedgång i priser (Diffen är +2), även om andelen som tror på uppgång har fallit ganska rejält sedan förra mätningen.
lördag 8 december 2012
Transformeringen till en surgubbe
Inser att jag börjar bli en sådan där gammal gubbe som blir sur, upprörd eller åtminstone lätt irriterad över saker som jag inte alls brydde mig om förr. Ok att "gammal" är något relativt och att jag kan tas för ung hos t.ex. pensionärer, men jag tror ni förstår vad jag menar. Här är några bostadsrelaterade saker som jag inte skulle brytt mig om alls för 10-15 år sedan:
1. Irritation över folk som måste framhäva att deras villa är "unik". Jag förstår att man kanske inte vill betala dyra pengar för att bo i ett område med exakt likadana hus överallt, men när man måste framhärda att det inte finns ett likadant hus i hela Sverige har det väl ändå gått för långt. Jag menar, om det finns samma typ av hus i Piteå och Lund när du bor i Norrköping spelar väl ingen roll alls.
2. Homestyling är slöseri med resurser. Sure, jag vill inte gå på en visning där det är sunkigt, men när homestylingen går till överdrift är det bara slöseri med resurser som istället kunnat läggas för att göra en bestående förbättring.
3. Oro över skuldsättning o.s.v. Jag kan inte minnas att jag brydde mig ett smack om hushållens skuldsättning, huruvida statsbudgeten var balanserad, hur mycket Sverige lånat ut till IMF och så vidare. Inte heller att jag som nu blir genuint sur över t.ex. de slöserier som Cornucopia tipsade om på bloggen Slöserimuseet.
Som bonus lägger jag till två icke-bostadsrelaterade saker jag stör mig på nu på sistone:
Som sagt, har nog till sinnet blivit en gammal surgubbe. Har ni läsare några tecken på att ni blivit en surgumma eller surgubbe?
1. Irritation över folk som måste framhäva att deras villa är "unik". Jag förstår att man kanske inte vill betala dyra pengar för att bo i ett område med exakt likadana hus överallt, men när man måste framhärda att det inte finns ett likadant hus i hela Sverige har det väl ändå gått för långt. Jag menar, om det finns samma typ av hus i Piteå och Lund när du bor i Norrköping spelar väl ingen roll alls.
2. Homestyling är slöseri med resurser. Sure, jag vill inte gå på en visning där det är sunkigt, men när homestylingen går till överdrift är det bara slöseri med resurser som istället kunnat läggas för att göra en bestående förbättring.
3. Oro över skuldsättning o.s.v. Jag kan inte minnas att jag brydde mig ett smack om hushållens skuldsättning, huruvida statsbudgeten var balanserad, hur mycket Sverige lånat ut till IMF och så vidare. Inte heller att jag som nu blir genuint sur över t.ex. de slöserier som Cornucopia tipsade om på bloggen Slöserimuseet.
Som bonus lägger jag till två icke-bostadsrelaterade saker jag stör mig på nu på sistone:
- Att "ungdomar" springer runt och dricker energidrycker stup i kvarten.
- Folk som skriver "väll" när de menar "väl"
Som sagt, har nog till sinnet blivit en gammal surgubbe. Har ni läsare några tecken på att ni blivit en surgumma eller surgubbe?
onsdag 5 december 2012
Hushållens räntekostnader
Hushållens skulder för bolån är ca 2204 miljarder kronor enligt senaste Finansmarknadsstatistiken (de lån som bostadsrättsföreningar har är ej inräknade där). Om vi räknar med en låg snittränta på säg 3% så betyder det att hushållen med lån behöver betala ca 66 miljarder kronor per år i ränta (före ränteavdrag, säg ca 46 miljarder efter ränteavdrag). DI estimerar att bankerna på årsbasis tjänar ca 9,6 miljarder kronor på just bolånen.
Man kan inte låta bli att fundera på vad som hade hänt om hushållens skuldsättning inte hade tillåtits sticka iväg som den gjort de senaste 10 åren. Å ena sidan har det möjliggjort nybyggnationer, renoveringar, ombildningar o.s.v. - å andra sidan har prisstegringen bidragit till att de hushåll som kommit in på marknaden under dessa år har mindre pengar kvar i månaden att lägga på annat än räntebetalningar. Notera dock att boendeutgiften som % av den disponibla inkomsten minskade mellan 2004 till 2010.
Man kan inte låta bli att fundera på vad som hade hänt om hushållens skuldsättning inte hade tillåtits sticka iväg som den gjort de senaste 10 åren. Å ena sidan har det möjliggjort nybyggnationer, renoveringar, ombildningar o.s.v. - å andra sidan har prisstegringen bidragit till att de hushåll som kommit in på marknaden under dessa år har mindre pengar kvar i månaden att lägga på annat än räntebetalningar. Notera dock att boendeutgiften som % av den disponibla inkomsten minskade mellan 2004 till 2010.
För att sätta dessa 66 miljarder i perspektiv, så finns det ungefär ca 2,4 miljoner bostadsrätter och småhus. En del av dessa är skuldfria, men delar vi 2204 miljarder med 2,4 miljoner så är snittskulden ca 900 000 kronor. Detta ger en månatlig räntekostnad på ca 1600 kronor efter ränteavdrag - ur ett snittperspektiv en helt klart överkomlig siffra, men fortfarande pengar som hade kunnat läggas på andra saker än räntor. TNS Sifo har gjort en undersökning kring de som har bolån (d.v.s. där skuldfria hushåll inte tas med) som pekar på att räntekostnaden + amorteringar snarare är ca 4 900 kronor i månaden (upp från ca 3 700 för två år sedan).
tisdag 4 december 2012
Veckans BLT-varning
Forumet på Byggahus kan rekommenderas, med många aktiva och kunniga forummedlemmar. På detta forum hittas även veckans BLT-varning under rubriken "Säljare har inte råd att sälja". Tråkig historia, hoppas att det inte är så illa som det låter, även om det i absoluta tal inte alls är i närheten av de summor det kan röra sig om när det gäller villor.
måndag 3 december 2012
Mr 20% ned
DI har en artikel om att Bo Hansson på Boverket (BKN har slagits ihop med Boverket) där han återigen spår ett fall på bostadspriserna på ca 20%, en återanpassning mot fundamenta. Säga vad man vill om Bengt Hansson, men han är i alla fall konsekvent. Han har sagt 20% ned sedan åtminstone 2009 (någon läsare som hittar äldre referens?), se länkar nedan.
Lägger med senaste grafen från Valueguard kring hur priserna rört sig sedan 2009. Till Bengt Hansson's försvar ska man dock lägga att när man gör en analys kring hur priserna ligger jämfört med fundamenta är det extremt svårt att pricka in när de kommer röra sig tillbaka mot fundamenta. Uttrycket "med en papegojas envishet" dyker av någon anledning upp i mitt huvud.
Just det där med att försöka pricka in en nedgång kan man känna igen i ett antal kommentatorer på nyhetssajter och bloggar. Då och då ser man inlägg från folk som är på väg in i bostadsmarknaden eller vill byta upp sig, men som frustrerat uttrycker "när kommer fallet?" och sedan möts av mothugg av typen "sitt kvar på perrongen". Vi sitter snart själva i den där situationen att det börjar bli dags att flytta till något större, och självklart undrar man om priserna kommer gå ned X% om man väntar Y tid på att köpa...
"20% ned" utsagor senaste åren
2011
2010
2009
Lägger med senaste grafen från Valueguard kring hur priserna rört sig sedan 2009. Till Bengt Hansson's försvar ska man dock lägga att när man gör en analys kring hur priserna ligger jämfört med fundamenta är det extremt svårt att pricka in när de kommer röra sig tillbaka mot fundamenta. Uttrycket "med en papegojas envishet" dyker av någon anledning upp i mitt huvud.
Just det där med att försöka pricka in en nedgång kan man känna igen i ett antal kommentatorer på nyhetssajter och bloggar. Då och då ser man inlägg från folk som är på väg in i bostadsmarknaden eller vill byta upp sig, men som frustrerat uttrycker "när kommer fallet?" och sedan möts av mothugg av typen "sitt kvar på perrongen". Vi sitter snart själva i den där situationen att det börjar bli dags att flytta till något större, och självklart undrar man om priserna kommer gå ned X% om man väntar Y tid på att köpa...
Källa: Valueguard
"20% ned" utsagor senaste åren
2011
2010
2009
söndag 2 december 2012
Årets julklapp?
Har varit tyst på bloggen ett tag, gör här comeback med ett tips i dessa tider av julklapps-hysteri. Ge bort en extra-amortering på ett bostadslån och sänk hushållens skuldsättning! ;-)
Nedan finner ni en julhälsning som ni kan använda er av :-).
lördag 10 november 2012
Skuldkvoter och nyutlåning
Uttalanden från Per Jansson och Stefan Ingves har denna vecka satt förstoringsglaset på hushållens skuldsättning, se t.ex. sammanfattning hos Cornucopia. Speciellt intressant tycker jag Ingves uttalande kring lån och disponibel inkomst (skuldsättningsgraden), där siffran 200% angavs som något som inte bör passeras. För att då få en uppfattning om hur långt skuldsättningen är driven för alla som köper bostad just nu så kan man kika på FIs siffror från det stickprov (ca 12 000 nya lån) som togs i samband med utvärderingen av bolånetaket, se bild nedan.
Som synes är majoriteten av nyutlåningen över 200%, och endast 16,5% av de nya lånen ligger under 150% i skuldkvot. Ingen minskning av skuldsättningsgraden i sikte med denna takt i nyutlåningen alltså.
Med dagens prisnivåer och låga räntor torde inte heller skuldsättninggraden vara förvånande. Ta en mellanstor stad i Sverige, t.ex. Norrköping. Snittpriserna på villorna där är ca 2,1 miljoner enligt Mäklarstatistik. För att köpa en sådan villa ska du först ut med minst 315 000 SEK i insats (+ lagfart och pantbrev), vilket inte är snutet ur näsan för t.ex. en nybildad familj med små barn som är sugna på att flytta ifrån en lägenhet. Vidare, för att landa in på 200% i skuldkvot ska den familjen även ha en disponibel inkomst på nästan 900 000 SEK per år, eller två stycken löner (+ bidrag) på ca 37 000 SEK efter skatt. Nu kanske jag missat något om arbetsmarknaden i Norrköping, men troligtvis kryllar det inte av yngre barnfamiljer där båda har löner kring 60-70 000 i månaden före skatt. Att göra en liknande övning för Sthlm ger bara en ännu värre bild.
Nej, min uppfattning är att på något sätt behöver både priser på existerande bestånd och produktionskostnad för nybyggen komma ned (dags att göra en reality check på t.ex. tomtpriser?) - eller vad tror du?
Med dagens prisnivåer och låga räntor torde inte heller skuldsättninggraden vara förvånande. Ta en mellanstor stad i Sverige, t.ex. Norrköping. Snittpriserna på villorna där är ca 2,1 miljoner enligt Mäklarstatistik. För att köpa en sådan villa ska du först ut med minst 315 000 SEK i insats (+ lagfart och pantbrev), vilket inte är snutet ur näsan för t.ex. en nybildad familj med små barn som är sugna på att flytta ifrån en lägenhet. Vidare, för att landa in på 200% i skuldkvot ska den familjen även ha en disponibel inkomst på nästan 900 000 SEK per år, eller två stycken löner (+ bidrag) på ca 37 000 SEK efter skatt. Nu kanske jag missat något om arbetsmarknaden i Norrköping, men troligtvis kryllar det inte av yngre barnfamiljer där båda har löner kring 60-70 000 i månaden före skatt. Att göra en liknande övning för Sthlm ger bara en ännu värre bild.
Nej, min uppfattning är att på något sätt behöver både priser på existerande bestånd och produktionskostnad för nybyggen komma ned (dags att göra en reality check på t.ex. tomtpriser?) - eller vad tror du?
söndag 28 oktober 2012
Va? Måste lån återbetalas?
Under rubriken "Slå till på Spanien" har DI en artikel om att köpa boende i Spanien är "hett" just nu. Oaktat vad man kan tro om den makroekonomiska utvecklingen i Spanien framöver och därmed lämpligheten i att följa denna uppmaning, så hittade jag en i mitt tycke lustig notering i faktarutan med tips till oss läsare (min fetstil):
"Lån utomlands, till exempel i landet där man köper, kan medföra regler som svenskar inte är vana vid — till exempel högre amortering, eller att hela lånet måste betalas innan man uppnår en viss ålder"
Nä, en ordentlig amortering och att betala tillbaka ett lån inom t.ex. sin livstid är inget för svensken ;-).
"Lån utomlands, till exempel i landet där man köper, kan medföra regler som svenskar inte är vana vid — till exempel högre amortering, eller att hela lånet måste betalas innan man uppnår en viss ålder"
Nä, en ordentlig amortering och att betala tillbaka ett lån inom t.ex. sin livstid är inget för svensken ;-).
tisdag 18 september 2012
Selektiv rapportering?
I kommentarerna från bloggen Lasse Kongos Bostadstracker hittade jag följande länk till en instruktion för inrapportering av data till Mäklarstatistik. Om du är konspiratoriskt lagd så kan du notera vad som kan göras under steg 2, "Här kan du avmarkera poster som av något skäl inte skall ingå i statistikrapporteringen".
måndag 17 september 2012
Tecken i tiden?
Roade mig med att köra lite trendsökningar för Sverige i Google Trends. Kan nedanstående vara tecken i tiden? Att amortera är "hetare" än att investera i bostäder eller att skaffa fritidshus?
Notera att de röda trendlinjerna är inlagda av mig (på ett synnerligen ovetenskapligt sätt).
Hittar ni läsare något bostadsrelaterat sökord med intressant trend?
Uppdatering:
Tips från läsare:
Heminredning
Arkitekt
Bostadsrätt
Några andra tillägg:
Ombildning
Hemnet (Kolla in ökningen för 2012)
Hittar ni läsare något bostadsrelaterat sökord med intressant trend?
Uppdatering:
Tips från läsare:
Heminredning
Arkitekt
Bostadsrätt
Några andra tillägg:
Ombildning
Hemnet (Kolla in ökningen för 2012)
måndag 10 september 2012
"Fler tror på fallande priser"
SEB kom idag med sin månatliga boprisindikator. Utfallet var som följer:
"Av tillfrågade hushåll svarar 39 procent att de tror på stigande bostadspriser under det kommande året, att jämföra med 43 procent förra månaden. Andelen som tror på fallande priser är 28 procent, att jämföra med 25 procent förra månaden"
Det vill säga att det är fler som tror på ökande priser än sjunkande priser. Dock minskar andelen som tror på stigande priser, vilket var det som rubriksättarna på våra affärstidningar unisont valde att fokusera på:
"Av tillfrågade hushåll svarar 39 procent att de tror på stigande bostadspriser under det kommande året, att jämföra med 43 procent förra månaden. Andelen som tror på fallande priser är 28 procent, att jämföra med 25 procent förra månaden"
Det vill säga att det är fler som tror på ökande priser än sjunkande priser. Dock minskar andelen som tror på stigande priser, vilket var det som rubriksättarna på våra affärstidningar unisont valde att fokusera på:
- DI - Fler svenskar tror på fallande priser
- SvD - Fler tror bostadspriserna faller
- Privata Affärer - Fler tror på fallande bopriser
- Affärsvärlden - Svenska hushåll tvivlar på bopriser
Kanske är detta en stark indikation att vi har lägre priser att vänta framöver, att artiklar om bostadspriser blir allt mer fokuserade på "bubblor, amorteringskrav och slopande av ränteavdrag" - jämfört med det traditionella "boprisrally, här har priserna ökat mest"?
Prenumerera på:
Inlägg (Atom)