Trender på sökord som prisutvecklingsindikator

I augusti läste jag en artikel i The Economist där de ställde en fråga till läsarna kring alternativ till deras Big Mac index. De sökte andra typer av tumregler kring hur man kan följa konjunkturindikatorer (t.ex. hur många kranar ser du från en given plats, hur många lastbilar står på utanför fabriken på Scania i Södertälje o.s.v.). Ett förslag som kom upp var att tracka hur många som söker på Google efter "gold price".

Jag kom att tänka på denna artikel när en läsare kommenterade om den psykologiska faktorn kring hur bostadspriserna utvecklas och provade lite olika bostadssökord på Google Trends. De uppenbara som "bostadspriser" m.m. får man inte tillräckligt med träffar på, men däremot får man en intressant graf kring sökordet "hemnet". Kika på den grafen - är den inte lite lik hur huspriserna utvecklas? Får testa att göra en korrelation mellan den och bostadspriserna. Man kan också fundera på varför folk söker på Google efter hemnet istället för att bara mata in webadressen...

Någon läsare som hittar ett annat lämpligt ord att använda? Kan man hitta något ord som skulle kunna vara kopplat till "mindset" hos bostadsköpare och därmed skulle kunna agera indikator?

Faktorer som påverkar bostadspriserna framöver

Mitt senaste inlägg innehöll en kort sammanställning av de argument som brukar föras fram som bevisföring för resp. emot att vi har en bostadsbubbla. Som en läsare kommenterade finns det också ett antal faktorer som drivit upp priserna senaste årtiondet. Cornucopia har ett utförligt inlägg kring dessa engångseffekter, läs det om ni inte redan gjort det.

Om vi istället blickar framåt, vilka faktorer tror ni läsare kommer ge nedåtgående tryck (sjunkande priser) respektive uppåtgående (ökande)?

Potentiella faktorer som trycker ned priserna:

• Svårare/dyrare för bankerna att låna vilket gör att de kommer att dra åt kreditkranen
• Högre räntekostnader
• Potentiellt införande av amorteringskrav
• Potentiellt ännu högre krav på kontantinsats (bortom 15%)
• Lågkonjunktur med medföljande ökad arbetslöshet och lägre inkomstökningar
• Psykologiska effekter - ändrad inställning att bostadspriser inte alltid ökar

Potentiella faktorer som trycker upp priserna (minskar fallet):

• Extremt låga styrräntor i ett försök från Riksbanken att "hjälpa igång" ekonomin
• Ökad efterfrågan givet av att fler behöver boende. Notera att denna faktor inte är det som drivit upp priserna historiskt (priserna har ökat rejält även i avfolkningsorter), men prisfallet skulle nog vara ännu större om antalet säljare vida översteg antalet köpare.
• Ev. statliga ingripande vid rejäla prisfall. Se t.ex. Federal Housing Finance Agency i USA.

Som sagt, vore intressant att höra vad ni läsare har för ytterligare faktorer som ni skulle vilja komplettera listan med ovan.

Kort sammanställning av argumenten för och emot en bostadsbubbla

I diverse kommentatorsfält debatteras ofta kring om vi har en bostadsbubbla eller ej. Epitet som hyresmupp, BLT, "stå kvar på perrongen - tåget gått" med mera kryddar inläggen. Till exempel har ofta nyheter kring bostadspriser de som har mest kommentarer på DI.se.

I detta inlägg tänkte jag bara väldigt kort summera de främsta argument som brukar föras fram av för respektive emot" att vi har övervärderade priser på bostäder. Avsikten är att framöver att analysera respektive argument.

Huvudargument för en bostadsbubbla:

• Priserna jämfört med KPI, BNP och årsinkomster 
• Skuldsättningsnivå i relation till årsinkomst
• Pris-hyra kvoten ("Price-to-rent")
• Pris på ett begagnat hus i relation till vad det kostar att bygga nytt

Huvudargument mot en bostadsbubbla:

• Boendekostnad som del av disponibel inkomst
• Mindre inslag av spekulation i Sverige än i vissa andra länder
• Bankerna gör kreditprövning och säkerställer att det finns marginaler när nya bostadslån tas
• Hushållens finansiella tillgångarna i jämfört med skulder
• Lågt bostadsbyggande

Har jag i denna korta sammanställning missat något vanligt argument? Kommentera gärna, så uppdaterar jag denna lista för att återkomma med analys.

Månadskostnader vid prisnedgångar

Under de åren när bostadspriserna steg och steg kunde man ibland höra kommentarer från folk som sålde sin bostad och sa att de i princip "bott gratis" tack vare att de sålde till ett högre pris än de köpte. Det kunde absolut vara så i en del av dessa fall, men för att realisera det så krävdes det att man i gick ur marknaden. Om man använde prisstegringen för att köpa en ännu dyrare bostad (som då också hade stigit) så blir det svårt att hävda att man bott gratis.

Jag tänkte illustrera det omvända scenariet nedan. Ponera att du köpte en BRF för 2 MSEK och sedan säljer den 4 år senare, vad blir den fiktiva månadskostnaden vid olika prisutveckling?

Antag att lånet var på 1,8 MSEK, en genomsnittlig ränta på 3,5% och en BRF-avgift på 4000 SEK/månaden. Månadskostnaden för avgift (efter skattereduktion) och lån blir då 7675 SEK/månaden.

Den fiktiva månadskostnaden vid olika prisutfall (från +20% till olika stora prisfall) är illustrerade nedan.

I exemplet ovan har man bott "gratis" under de fyra åren vid 20% uppgång. Men det omvända gäller naturligvis också, om priset faller 20% från inköpspris så har "månadskostnaden" dubblats. En 30% prisfall skulle ge en "månadskostnad" på 20 000 SEK i månaden...

Några snabba nyheter från dagen som gått:

Riksbanken lämnande styrräntan orörd, men sänkte prognoserna "...avvakta med ytterligare höjningar till en bit in på nästa år". Räkna dock inte med att detta skulle betyda billigare bolån i det korta perspektivet, då tuffare kapitaltäckningskrav troligtvis kommer driva upp kostnaderna för bankerna och därmed kunderna.

Ökningen i utlåningstakten fortsätter att minska på totalen för alla typer av lån, dock var det främst icke bostadslån som stod för minskande ökningstakt i september från augusti.

Appropå mitt tidigare inlägg om att förhandla räntan, SEB slår på trumman om att de inte höjt sina marginaler och tar marknadsandelar. Ha det i åtanke när ni lägger om lånen eller omförhandlar om rabatter, tänk dock på att se helheten och alla kostnader, inte bara vilken räntenivå ni lyckas förhandla fram.

Slutligen så har SKOP undersökt hushållens förväntningarna på bostadspriserna. Bland annat är det 32 procent som tror att villapriserna är lägre om ett år 30 procent tror att de blir högre. För BRF:er är motsvarande siffror 34 procent för lägre och 29 procent tror att de blir högre. Själv är jag mest förvånad att det är så pass många som tror på ökade priser. Ganska distinkt skillnad mot bloggens läsare(se undersökningen till höger). Tesen är väl att ni läsare är betydligt mer insatta än gemene man i utvecklingen och den förändring som skett de senaste månaderna.

Prisnedgångens effekt på skuldsättningsnivåer

Ny marknadsrapport från Bostadskreditnämnden släpptes idag. Den har redan genomlysts och kommenterats hos Cornucopia ordentligt. En spaning dock är att om man gör en högst ovetenskaplig "back of the envelope" beräkning givet att de flesta av er för närvarande gissar på kring prisutveckling på cirka -25% (se enkät till höger) på 2 års sikt. Applicera detta på det data som finns i BKN rapporten kring ungefärliga marknadsvärdet av alla bostäderna som har lån (idag 3036 miljarder), total skuld (2100 miljarder) och genomsnittlig amortering på 1,2% så blir effekten:

• Marknadsvärde av bostäder med lån med 25% nedgång ca 2277 miljarder
• Lånen blir efter amortering ca 2050 miljarder.
• Ny skuldsättningsnivå ca 90%

D.v.s. en genomsnittlig skuldsättningsnivå som börjar bli jobbig för många. Betänk då också att det kommer finnas massor av hushåll som har en högre skuldsättningsnivå än genomsnittet. Ser även ännu mörkare ut (i genomsnitt) för de som sitter med BRF (högre belåningsgrad idag för de som har skulder, lägre genomsnittlig amortering ...). Notera att ovanstående är beräknat på både villor & BRF sammanslaget.

Om vi gör ovanstående ovetenskapliga beräkningar för ett antal olika prisnedgångsscenarier ser vi att det blir väldigt svårt läge vid ännu större prisfall...

Fler tror på fallande bostadspriser enligt Erik Olsson

På samma tema som undersökningen som just nu pågår ute till höger i bloggen, så rapporterar fastighetsmäklaren Erik Olsson att fler boköpare tror på fallande priser framöver (notis i DI). 66% av de tillfrågade tror på fallande priser de kommande 12 månaderna. I augusti var denna siffra 55% och i april 39% (enl. info på Erik Olssons hemsida), d.v.s. en rätt rejäl omsvänging.