lördag 26 november 2011

Har ska en BLT agera?

Flertalet av bloggens läsare hyr eller äger skuldfritt. Men för oss som äger med skuldsättning kan man fundera på hur man bör agera framöver, när prisfallet nu har pågått ett tag det är svårt att sia om framtiden. Hur ska man t.ex. se på riskerna?

Nedan tänkte jag ta på mig foliehatten och filosofera lite kring detta från mitt egna perspektiv. Se det dock absolut inte som en rekommendation kring hur just du ska agera - tänk själv! Vore däremot intressant att höra läsarnas tankar och se om ni har några tips på lager.

Sälja och flytta till HR?
Ur ett strikt ekonomiskt perspektiv är detta ett val om man tror på fortsatta prisnedgångar (så länge prisnedgången tros vara större än flyttkostnader + ev. mäklaravgifter samt vad skillnaden i löpande kostnader blir). Beror naturligtvis även på hur länge man tänkt äga sin nuvarande bostad. Nu är verkligheten inte bara en strikt ekonomisk fråga dock. Vår situation med boende i Solna/Stockholm gör att det blir utmanande att hitta hyresrätter utan att behöva flytta barnen från dagis m.m. För oss är detta alternativ inte aktuellt just nu (en hel del "i-landsproblem" kopplat till detta, helt enkelt).

Amortera och spara
Har sagt det förr, ett sätt att minska risken att hamna i trubbel är att amortera. Speciellt viktigt om t.ex. omvärdering av bostäder blir aktuellt eller om ni vill/måste flytta inom en överblickbar framtid. Om det är så att det blir sänkningar på styrräntan som får genomslag på dina bolånekostnader (och inte äts upp av t.ex. bankernas ökande lånekostnader) - så är det ett bra tillfälle att öka amorteringen i samma grad som räntekostnaderna minskar.

Säkra inkomstflödet
Så länge man har råd att betala räntor och amortering till långivaren är tesen att man borde sitta relativt säkert. De flesta har säkert räknat på att man ska klara rejält högre räntor och fortfarande ha pengar kvar till mat o.s.v. Dock ser inte konjunkturen något vidare ut och en del varningslampor lyser, vilket antagligen kommer sätta sina spår i arbetslöshet (?). Har du räknat på hur mycket pengar du kommer ha kvar varje månad om du eller din ev. partner blir arbetslös (eller båda?). Har ni t.ex. inkomstförsäkring?
Det var några funderingar från mitt håll. Skulle vara intressant att höra hur bloggens läsare (ni som äger och har lån) resonerar kring er situation. Några tips att dela med er?

10 kommentarer:

  1. har redan planerat för detta - sålt det som går att sälja även fast vi inte hade lån på bostaden.
    Har nu tur och fått tag i en bra hyresrätt (ej innerstad) som vi kan tänka oss att bo kvar i många år.
    Buffert på banken om vi mot förmodan skulle vilja köpa nåt eller investera i egen näringsverksamhet.

    SvaraRadera
  2. Dagens BRF och husägare inser inte vilken extrem risk de utsätter sig för.

    Har man låg belåning idag och inte säljer beror det endast på att man inte är van vid att spara några egentliga belopp varje månad och därför har en skev syn på pengar.
    Ponera att du har ett miljonbelopp i vinst tillgängligt vid en försäljning och ställ sedan denna summa i relation till hur mycket du sparar idag varje månad och hur länge det skulle behövas innan du kunde spara ihop denna summa.


    Har man stora lån och inte säljer (innan raset drar igång på allvar) så spekulerar man princip i att någon annan (ex staten) ska efterskänka en del (eller stora delar?), (likt man gjort på Island), av skulden efter ett ras som gjort att man hamnar rejält under vattnet.
    Att Island kunnat göra detta beror bara på att de fortfarande lever på allmosor från de övriga nordiska länderna.

    Att tro att det bara är att övervintra om lånen överstiger värdet är att likt strutsen stoppa huvudet i sanden.

    Det finns alternativa boenden att hitta för er BRf/husägare. De innebär dock kanske att man måste flytta till en annan stad.

    SvaraRadera
  3. På island finns det väl bara en stad, eller hur?

    SvaraRadera
  4. När jag köpte lägenhet med hög belåning så modellerade jag min ekonomi och lånet i Excel. Tyckte det var väldigt nyttigt att se svart på vitt hur utvecklingen skulle bli år för år.

    Viktigaste styrparametrarna var såklart räntan och amorteringstakten. Lade dock också in en inflationsparameter och lät denna styra min löneutveckling (ett ganska konservativt antagande). Många bopris-baissare (speciellt Cornucopia) hävdar ju att inflationen ej längre urholkar lånen för att den "bara" är 2% om året. Men 2% om året i 10, 20 eller 30 år blir ganska mycket.

    Boendeutgiften som % av disponibel inkomst sjunker ganska snabbt om man räknar med 2% inflation årligen och t.ex. 1% amortering årligen. Och om man håller den initiala boendeutgiften som % av disponibel inkomst konstant (dvs. motsvarande ett annuitetslån) så sjunker den initial amorteringstakten (100 år) ganska fort.

    Som sagt, ganska nyttigt att se detta svart på vitt. Det är så lätt att skrika att "den genomsnittliga amorteringstakten är 100 år, den borde vara 40, alltså ska bostadspriserna ner 60%". Men med inflation och ökande amortering så blir det inte alls så illa.

    Sen måste man klart ha marginaler för att klara kortsiktiga räntesvängningar eller oförutsedda utgifter...

    SvaraRadera
  5. 18:39

    ... eller oförutsedda minskade inkomster. Det är väl en stor riskparameter i en sådan kalkyl, antar jag.

    SvaraRadera
  6. BLT: självklart.

    SvaraRadera
  7. För dem som inte amorterat tidigare är det lite sent att börja med det nu, det tåget har gått. Bättre att spara ihop till en buffert så att man klarar ränteuppgångar, arbetslöshet mm.

    SvaraRadera
  8. Det kan aldrig vara för sent att amortera.

    SvaraRadera
  9. Till 11:55
    Om man ej tidigare har ansett sig ha "råd" att amortera har man knappast råd med ränteuppgångar (alt omläggning av lån)då är det nog i första hand läge att spara ihop en buffert.
    Har man ett lån på två miljoner krävs det en del amortering/mån innan det får ngn effekt på ränteutgifterna.

    Men visst...amortera är aldrig fel.

    SvaraRadera
  10. Till 17:04:
    Främst är det väl så att om man inte ansett sig ha "råd" att amortera så borde man inte tagit lånet från första början. Tanken att man ska börja amortera "sen" är lika genomtänkt som att ta ett sms-lån för månadens utgifter och tro att man har råd att betala tillbaka det nästa månad plus de kostnader som man täckte denna månad med lånet (Lyxfällan-problematiken).

    Dessutom borde bankerna aldrig ha fått möjlighet att låna ut pengar amorteringsfritt. Amorteringsfria lån är en av orsakerna att vi sitter i den här skuldbubblan.

    Slutsats: det man ska göra är så klart amortera samtidigt som man sparar till en buffert.

    SvaraRadera